Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

UZASADNIENIE

B. K. wniosła o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zarząd rzeczą wspólną – nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym w K. przy ul. (...), polegającej na przemurowaniu głowicy komina, zamontowaniu wkładu kominowego, zbiciu tynku i ponownym otynkowaniu komina na strychu, wymienieniu ław dachowych, poprawieniu okienka włazowego na dach, ociepleniu wiatrołapu, do których to czynności współwłaścicielki zostały zobowiązane w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 19.02.2024r.

W odpowiedzi na wniosek, uczestniczka M. K. wniosła o oddalenie wniosku, przyznała, że komin znajduje się w złym stanie technicznym, zarzucając jednak, że nie korzysta z niego od 15 lat i nie sprzeciwiała się jego remontowi. Podniosła jednak, że z komina tego korzysta – w sposób nieprawidłowy - wyłącznie wnioskodawczyni, podłączony jest do niego piec CO, ogrzewający lokal wnioskodawczyni. Wskazała, że jest zainteresowana remontem komina, ale niezbędne w tym celu prace powinien określić biegły sądowy z zakresu budownictwa. W toku postępowania sprzeciwiła się wnioskom zawartym w opinii biegłego sądowego, zarzucając, że wskazane tam prace dotyczące remontu komina są niewystarczające, że komin wymaga oczyszczenia z nagromadzonej sadzy oraz domagając się zakazu używania komina przez wnioskodawczynię.

Stan faktyczny:

W ugodzie sądowej, zawartej przed tut. Sądem w dniu 28.02.2017r., w sprawie o sygn. Akt (...), wnioskodawczyni i uczestniczka dokonały zgodnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości, przez podział fizyczny i wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych: lokal nr 1 - z przeznaczeniem na własność wnioskodawczyni, wraz z udziałem wynoszącym 0, (...) w częściach wspólnych budynku i prawie współwłasności gruntu, objętej księgą wieczystą (...); lokal nr 2 (w skład którego wchodziły pomieszczenia na strychu) - z przeznaczeniem dla uczestniczki wraz z udziałem wynoszącym 0, (...) w częściach wspólnych budynku i prawie współwłasności gruntu, objętej księgą wieczystą (...). Jednocześnie uczestniczka zobowiązała się udostępnić wnioskodawczyni dostęp do komina w ramach jego czyszczenia i konserwacji, poprzez skorzystanie z wejścia na dach z lokalu nr (...) co najmniej raz w roku, a w szczególnych przypadkach częściej.

Dowód:

Protokół rozprawy z zał. Ugodą (k-15-17);

Odpis z księgi wieczystej dla lokalu nr (...) (k-18);

Odpis z księgi wieczystej dla lokalu nr (...) (k-62);

Odpis z księgi wieczystej (...) (k-133-134).

Decyzją z dnia 19.02.2024r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nakazał współwłaścicielkom budynku mieszkalne położonego w K. przy ul. (...) usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego komina, do którego podłączone jest urządzenie grzewcze wnioskodawczyni, poprzez przemurowaniu głowicy komina, zamontowaniu wkładu kominowego, zbiciu tynku i ponownym otynkowaniu komina na strychu, wymienieniu ław dachowych, poprawieniu okienka włazowego na dach, ociepleniu wiatrołapu.

Dowód:

decyzja z 19.02.2024r. (k-9-10).

We wspólnym budynku przeprowadzane były kontrole kominiarskie. W wyniku jednej z nich stwierdzono brak dostępu do czyszczenia i kontroli przewodów kominowych, wskazując, że okienko wyłazowe jest źle zamontowane; brak jest dojścia do komina – ława zgniła, polecono otynkować komin na strychu oraz przemurować głowicę komina.

Dowód:

Protokół nr (...) (k-42).

Z przedmiotowego komina od kilkunastu lat korzysta wyłącznie wnioskodawczyni. Komin obsługuje kocioł opalany drewnem. W toku postępowania wnioskodawczyni zamontowała w kanale kominowym systemowy wkład kominowy Furan Flex 150 mm, w następstwie czego, po przeprowadzeniu kontroli mistrz kominiarski T. C. (1) w dniu 22.08.2024r., 17.04.2025r. i 17.06.2025r. stwierdził, że przewód kominowy odpowiada obowiązującym normom i nadaje się do dalszej bezpiecznej eksploatacji, jest drożny i szczelny.

Przedmiotowy komin jest szczelny i nie zachodzi konieczność jego przemurowania. Z uwagi jednak na stan tynku na kominie w obrębie strychu (liczne ubytki cegieł i spoin), zachodzi konieczność wykonania następujących prac:

1)  skucia tynku na wszystkich zewnętrznych ścianach komina o wym. 48*93 cm i wysokości 238 cm;

2)  uzupełnienia ubytków cegieł, uzupełniania spoin pomiędzy cegłami;

3)  wykonania nowego trójwarstwowego tynku;

4)  skucia tynku na suficie korytarza dookoła komina – skucia tynku z zaciekami;

5)  wykonania nowego tynku na suficie, malowania sufitu po robotach tynkarskich oraz

6)  przemurowania ostatniej warstwy komina, wykonanej z cegły klinkierowej (wskazanej na fotografii nr 3 w opinii biegłego sądowego z zakresu konstrukcji budowlanych M. A., z dnia 6.02.2025r., dołączonej do akt niniejszej sprawy, jak na k. 76-80).

Na trzonie komina występują brunatne plamy, na skutek osadzania się w przewodzie kominowym sadzy, smoły i kreozytu. Nasączony tymi substancjami komin wydziela nieprzyjemną woń, niezależnie od tego, czy jest użytkowany, czy nie. Obecny stan komina jest wynikiem nieprawidłowego korzystania z niego (m.in. stosowaniem niewłaściwego opału do spalania) od dłuższego czasu

Dowód:

opinia biegłego sądowego z zakresu konstrukcji budowlanych M. A. z dnia 6.02.2025r. (k-76-80, 112-116);

opinia uprawnionego mistrza kominiarskiego T. C. (2) (k-130, 137-139);

zeznania wnioskodawczyni (k-140);

zeznania uczestniczki (k-140v.-141).

W dniu 18.03.2025r. doszło do pożaru w przedmiotowym kominie. Wezwani na miejsce funkcjonariusze PSP stwierdzili, że paliła się sadza w przewodzie kominowym, pomiędzy wkładem a ściankami przewodu kominowego; przewód kominowy był nieszczelny, przez co dym wydobywał się na poddasze, i bardzo popękany w górnej części (widoczne dziury średnicy paru centymetrów); mieszkańcy nie zostali poszkodowani w zdarzeniu.

Dowód:

pismo Komendanta Powiatowego PSP z 25.03.2025r. (k-103).

Wnioskodawczyni i uczestniczka są spokrewnione (uczestniczka jest ciotką wnioskodawczyni). Są skonfliktowane, nie utrzymują prawidłowych relacji rodzinnych i sąsiedzkich. Toczą spory również w innych sprawach, dotyczących wspólnej nieruchomości. Pomimo zobowiązania w w.w. ugodzie sądowej z dnia 28.02.2017r. ((...)), uczestniczka odmawiała wnioskodawczyni dostępu do komina z lokalu nr 2. Kontrole kominiarskie, na zlecenie wnioskodawczyni, przeprowadzane były przy pomocy kamery inspekcyjnej z zewnątrz.

Uczestniczka we własnym zakresie wykonała prace, objęte w.w. decyzją Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 19.02.2024r., mające na celu poprawienie okienka włazowego na dach i ocieplenie wiatrołapu.

/ Bezsporne/

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek B. K. należało potraktować, jako wystąpienie współwłaściciela do sądu o udzielenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu. Prace - dotyczące koniecznego remontu przewodu kominowego, stanowiącego wspólną część budynku, wyszczególnione przez biegłego sądowego - mają charakter naprawczy, odtworzeniowy, nie ingerują w konstrukcję budynku. Jeżeli planowane roboty budowlane zmierzać mają do zachowania należytego stanu nieruchomości (budynku), to ich kwalifikacja prawna winna być oceniana właśnie przez pryzmat czynności zwykłego zarządu (art. 201 kc).

Zgodnie z art. 201 kc, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Sąd udzielając upoważnienia powinien kierować się celem czynności oraz interesami wszystkich współwłaścicieli.

Powołany przepis reguluje zasady zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Czynności tego rodzaju obejmują bieżące gospodarowanie rzeczą, dbanie o jej niepogorszony stan, korzystanie i pobieranie pożytków w toku normalnej eksploatacji. Dla dokonania takich czynności, zarówno faktycznych, jak i prawnych, wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczona według wielkości udziałów (art. 204 kc). W braku zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Rozstrzygając sprawę, sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (analogia z art. 199 kc). Udzielenie zgody (lub odmowa) dotyczy zawsze jednej lub kilku konkretnych czynności, nie zaś nieoznaczonych czynności określonego rodzaju. Jeżeli zaś niemożność uzyskania zgody jest stanem permanentnym, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić o wyznaczenie zarządcy (art. 203 kc). Z kolei jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 kc).

Orzeczenie sądu, uwzględniające wniosek współwłaściciela, zastępuje brakującą zgodę. Jednocześnie stanowi umocowanie do dokonania określonej czynności zarządu dla wnioskującego współwłaściciela. Współwłaściciel, który uzyska zgodę sądu na dokonanie określonej czynności, nie ma obowiązku jej dokonać. Jeżeli czynności dokona, działa we własnym imieniu, choć ze skutkami dla wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to m.in., że może domagać się zwrotu kosztów (wydatków), które poczynił w związku z dokonywaną czynnością.

Wniosek o uzyskanie zezwolenia Sądu na dokonanie czynności, oznaczonych szczegółowo w opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa M. A., zasługiwał na uwzględnienie. Jego celem było zapewnienie prawidłowej gospodarki rzeczą wspólną oraz zabezpieczenie jej przed pogorszeniem. Dokonanie tych czynności jest niezbędne w okolicznościach niniejszej sprawy oraz nie prowadzi do pokrzywdzenia któregoś ze współwłaścicieli; wskazać przy tym należy, że indywidualny interes poszczególnych współwłaścicieli nie powinien przesłaniać zasadniczego celu dokonywania czynności zwykłego zarządu, jakim jest zapewnienie prawidłowej gospodarki rzeczą i utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym.

Komin jest uznawany za część wspólną nieruchomości, co oznacza, że jego utrzymanie należy do obowiązków wszystkich współwłaścicieli. Regularne przeglądy kominiarskie są obowiązkowe i mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom. Zaniedbanie konserwacji komina, stosowanie niewłaściwego opału, może prowadzić do poważnych konsekwencji, takich jak pożary czy zatrucie tlenkiem węgla. Odpowiednie utrzymanie przewodu kominowego wpływa na bezpieczeństwo, komfort i wartość całego budynku. Co do zasady, koszty utrzymania komina (jako części wspólnej) są rozliczane proporcjonalnie do udziałów współwłaścicieli nieruchomości.

Stanowiące przedmiot sporu czynności nie miały na celu przebudowy ani też rozbudowy budynku, w którym znajdują się lokale uczestniczek, nie zmierzły także do jego modernizacji, lecz jedynie do przywrócenia stanu budynku, a dokładnie komina, zgodnego z jego przeznaczeniem, zachowania jego substratu, odtworzenia jego zniszczonych elementów, wymagających nie tyle konserwacji, co reperacji lub wymiany na inne – o tych samych właściwościach.

Jak ustalono, na trzonie przedmiotowego komina występują brunatne plamy, powstałe na skutek osadzania się w przewodzie kominowym sadzy, smoły i kreozytu. Nasączony tymi substancjami komin wydziela nieprzyjemną woń, niezależnie od tego, czy jest użytkowany, czy nie. Obecny stan komina jest wynikiem nieprawidłowego korzystania z niego (m.in. stosowania niewłaściwego opału do spalania) od dłuższego czasu. Z przedmiotowego komina od kilkunastu lat korzysta wyłącznie wnioskodawczyni. Komin obsługuje kocioł opalany drewnem, służący do ogrzania jej lokalu. W toku postępowania wnioskodawczyni – wobec nakazu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., wydanego w decyzji z dnia 19.02.2024r. – wnioskodawczyni zamontowała w kanale kominowym systemowy wkład kominowy Furan Flex 150 mm, w następstwie czego, po przeprowadzeniu kontroli mistrz kominiarski T. C. (1) w dniu 22.08.2024r., 17.04.2025r. i 17.06.2025r. stwierdził, że przewód kominowy odpowiada obowiązującym normom i nadaje się do dalszej bezpiecznej eksploatacji, jest drożny i szczelny. Na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, wydanej w takich okolicznościach, ustalono, że przedmiotowy komin jest szczelny i nie zachodzi konieczność jego przemurowania na całej długości. Z uwagi jednak na stan tynku na kominie w obrębie strychu (liczne ubytki cegieł i spoin), zachodzi konieczność skucia tynku na zewnętrznych ścianach komina, uzupełnienia ubytków cegieł, uzupełniania spoin pomiędzy cegłami, wykonania nowego trójwarstwowego tynku, skucia tynku na suficie korytarza dookoła komina – skucia tynku z zaciekami, wykonania nowego tynku na suficie, malowania sufitu po robotach tynkarskich oraz przemurowania ostatniej warstwy komina, wykonanej z cegły klinkierowej (wskazanej na fotografii nr 3 w opinii biegłego sądowego z zakresu konstrukcji budowlanych M. A., z dnia 6.02.2025r., dołączonej do akt niniejszej sprawy, jak na k. 76-80). Prace te mają więc charakter wyłącznie naprawczy, odtworzeniowy, nie ingerują w konstrukcję budynku. Dołączone do akt decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 19.02.2024r., opinie kominiarskie, wydane po przeprowadzeniu kontroli przez mistrza kominiarskiego T. C. (1) oraz opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa M. A. przemawiają za uznaniem decyzji o remoncie we wnioskowanym zakresie za słuszną i konieczną, z uwagi na aktualny zły stan techniczny komina i ryzyko zagrożenia bezpieczeństwa dla mieszkańców. Uczestniczka nie kwestionowała złego stanu technicznego komina, a jedynie wskazywała, że remont w takim zakresie nie będzie celowy, gdyż jej zdaniem konieczny jest remont i przebudowa komina na całej długości, a na to nie może się zgodzić, wobec czego domagała się całkowitego zakazu korzystania z komina przez wnioskodawczynię. Podkreślić jednak należy, że zgodnie z opinią biegłego sądowego, komin, nasączony sadzą, smołą i kreozytem, wydziela nieprzyjemną woń, niezależnie od tego, czy jest użytkowany, czy też nie. Zarazem, nie podważa to faktu, że budynek musi mieć szczelny komin, aby spełniał swoją funkcję. Należy go zatem naprawić, wykonując prace, wyszczególnione w opinii biegłego sądowego. Takiemu stanowisku nie sprzeciwia się ewentualna konieczność oczyszczenia komina z sadzy (nagromadzonej pomiędzy wkładem a ścianami komina), co sugerowała uczestniczka. Niniejsze zarzuty nie mogły być jednak przedmiotem niniejszego postępowania, bowiem wykraczają za jego zasięg. Sąd bada bowiem sprawę udzielając zgody (lub domawiając) w zakresie jednej lub kilku konkretnych czynności, objętych wnioskiem, nie zaś nieoznaczonych czynności określonego rodzaju. Uczestniczka nie podnosiła przy tym, że prace, objęte wnioskiem i wyszczególnione w opinii biegłego sądowego, są bezprzedmiotowe i niezgodne ze sztuką budowalną, a jedynie, że, jej zdaniem, będą niewystarczające. Dlatego jej wniosek, zgłoszony na rozprawie w dniu 24 czerwca 2025r., o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu pożarnictwa i kominiarstwa, na okoliczność ustalenia przyczyny pożaru komina z 19.03.2025r. oraz ustalenia, na jakiej podstawie stwierdzono szczelność i drożność komina, a także, czy remont komina jest możliwy, oraz jej wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka T. C. (1) na okoliczność ustalenia, na jakiej podstawie stwierdził, że przewód kominowy jest szczelny i drożny oraz kiedy, podlegały oddaleniu. Badanie przyczyny pożaru komina, czy też ewentualna potrzeba jego dodatkowego oczyszczenia z nagromadzonej wewnątrz sadzy, wykraczały poza przedmiot niniejszego postępowania, w którym Sąd udzielił zgody na wykonanie prac budowlanych, objętych jej wnioskiem, o charakterze wyłącznie odtworzeniowym. Planowane roboty budowlane zmierzają do zachowania należytego stanu budynku (komina), do jego zabezpieczenia przed dalszą, postępującą dewastacją, co potwierdził dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, i świadczą o podjęciu przez wnioskodawczynię starań o zachowanie budynku w niepogorszonym stanie. Bezzasadny – w obliczu decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., a następnie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa – sprzeciw uczestniczki, spowodował konieczność zwrócenia się przez wnioskodawczynię do Sądu o wyrażenie zgody na wykonanie prac w obrębie komina, zmierzających do prawidłowego i bezpiecznego funkcjonowania wspólnej nieruchomości. Okoliczność przy tym, że uczestniczka sprzeciwia się partycypowaniu w kosztach przedmiotowych prac jest obojętna z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy, gdzie Sąd nie orzeka, kto ponosi wydatki, dotyczące rzeczy wspólnej. Kwestia rozliczenia i zwrotu nakładu, poczynionego przez jednego współwłaściciela na rzecz wspólną, może być ewentualnie w przyszłości przedmiotem odrębnego postępowania.