Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

UZASADNIENIE

Wnioskodawca K. K. (1) wniósł o zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiących gospodarstwa rolnego, składających się z:

- zabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 1,0500 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanych działek nr (...), (...), R. o łącznej powierzchni 6,2500 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 3,5900 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 0,4000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), poprzez przyznanie tego gospodarstwa rolnego na własność wnioskodawcy ze stosownymi spłatami na rzecz uczestników postępowania tytułem wyrównania ich udziałów we współwłasności. Wnioskodawca wyjaśnił, że w wyniku dziedziczenia po ojcu oraz darowizn udziałów jest współwłaścicielem gospodarstwa rolnego w udziale wynoszącym 49/64. Natomiast uczestniczki jego siostry K. D. (1) i I. B. posiadają udziały po 6/64 części, a uczestnik J. K. (1) udział 3/64 części. Wnioskodawca wskazał, że dąży do uregulowania stanu prawnego gospodarstwa rolnego, a wnosząc o przyznanie wyłącznie jemu całego gospodarstwa rolnego wskazał, że jest jedynym współwłaścicielem, który prowadzi to gospodarstwo rolne i stale na nim pracuje. Uczestniczki K. D. (1) i I. B. jedynie zamieszkują w zabudowaniach na nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa. A uczestnik J. K. (1) nie mieszka w obrębie tego gospodarstwa.

Wnioskodawca nie wyraził zgody na podział fizyczny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszklano – gospodarczym przez wyodrębnienie samodzielnego lokalu mieszkalnego na rzecz uczestniczki I. B.. Wskazał, że w przypadku uznania przez sąd zasadności takiego zniesienia współwłasności, wnosi o sprzedaż licytacyjną całej nieruchomości.

Uczestniczka I. B. wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości obejmującej gospodarstwo rolne z zabudowaniami poprzez wydzielenie z działki nr (...) o pow. 1,0500 ha działki nr (...) o powierzchni ok 12 arów oraz wyodrębnienie w znajdującym się na tej działce budynku mieszkalnym samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego na pierwszym piętrze budynku i składającego się z czterech pokoi, dwóch kuchnio – pokoi, dwóch łazienek, oraz korytarza o łącznej powierzchni ok. 80 m ² oraz przyznanie tak wydzielonego lokalu wraz ze stosownym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości na własność uczestniczki I. B. bez obowiązku spłat i dopłat n rzecz pozostałych współwłaścicieli oraz stanowienie służebności korzystania z szamba, studni oraz przesyłu na rzecz tak wydzielonego lokalu na działce nr (...) oraz przyznanie pozostałej części gospodarstwa rolnego na rzecz wnioskodawcy K. K. (1) bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Na wypadek, gdyby dokonanie zniesienia współwłasności przy uwzględnieniu postulatów uczestniczki było niemożliwe lub sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej uczestniczka wniosła o zasądzenie od wnioskodawcy spłaty z uwzględnieniem poniesionych przez nią nakładów.

Uczestniczka K. D. (1) wniosła o zniesienie współwłasności zgodnie z wnioskiem i bez spłaty na jej rzecz.

Uczestnik J. K. (1) nie odniósł się do treści wniosku. Przysługujący uczestnikowi udział 3/64 części we współwłasności gospodarstwa rolnego był zajęty w toku postępowania egzekucyjnego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kłodzku A. G. (1) w sprawie egzekucyjnej Kmp 550/16.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Sąd Rejonowy w Kłodzku postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2003r., wydanym w sprawie I Ns 250/03 stwierdził, że spadek po J. K. (2) zmarłym 19 sierpnia 1989r. w R., ostatnio zamieszkałym w R. na podstawie ustawy nabyła żona W. K. (1) w 10/40 części spadku i jego dzieci: K. D. (1), I. B., J. G. i K. K. (1) każde po 6/40 części spadku oraz jego wnuki A. K. i J. K. (1) każde po 3/40 części spadku. Wchodzący w skład spadku udział w gospodarstwie rolnym na podstawie ustawy nabyła żona W. K. (1) w 8/32 części spadku, jego dzieci: K. D. (1), I. B. i K. K. (1) każdy po 6/32 części spadku oraz jego wnuki A. K. i J. K. (1) każde po 3/32 części spadku.

Wnioskodawca K. K. (1) 13 listopada 2003r. zawarł z matką W. K. (1) umowę darowizny w trybie ustawy z 20 grudnia 1990r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, na podstawie której nabył od matki udziały wynoszące 40/64 części w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego położonego w R., składającego się z:

- zabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 1,0500 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanych działek nr (...), (...), R. o łącznej powierzchni 6,2500 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 3,5900 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);

- niezabudowanej działki nr (...), (...), R. o powierzchni 0,4000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...),

Wnioskodawca K. K. (1) 24 listopada 2020r. zawarł z bratanicą A. G. (2) zd. K. umowę darowizny, na podstawie której nabył udziały wynoszące 3/64 części w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego położonego w R..

Strony są współwłaścicielami gospodarstwa rolnego w R. w udziałach: K. K. (1) 49/64 części, K. D. (1) 6/64 części, I. B. 6/64 części i

Dowód:



odpis postanowienia Sądu Rejonowego w Kłodzku w sprawie I Ns 250/03 k.8;



umowa darowizny akt notarialny Rep A 9942/2003 k.9 – 10;



umowa darowizny akt notarialny Rep A 4895/2020 k. 11 – 15;



wypisy z rejestru gruntów (skan) k.18 – 23;



odpisy ksiąg wieczystych (...) k. 24 – 26, (...) k. 27 – 28; (...) k. 29 – 31, (...) k. 31 – 32.

W gospodarstwie rolnym w R. zamieszkuje obecnie wnioskodawca K. K. (1) z żoną W. K. (2), zajmują parter budynku mieszkalno – gospodarczego. Uczestniczka K. D. (1) zajmuje mały budynek mieszkalny. Uczestniczka I. B. z mężem A. B. (1), zajmuje piętro budynku mieszkalno – gospodarczego, gdzie zamieszkuje także córka uczestniczki A. B. (2) wraz z konkubentem i trzyletnim dzieckiem oraz syn uczestniczki G. B. wraz z konkubiną, jej siedemnastoletnim synem oraz ich wspólnym dzieckiem w wieku dwóch lat. Córka uczestniczki mieszka w tej nieruchomości od ok. pięciu lat, a syn od ok. szesnastu lat. Zarówno dzieci uczestniczki jak i ich partnerzy pracują i uzyskują dochody z pracy. Nie ponoszą żadnych kosztów związanych z zamieszkiwaniem w nieruchomości objętej postępowaniem.

Uczestniczka zajęła korytarz na parterze, z wejściem głównym do budynku, dostępem do piwnic i przejściem do pomieszczeń gospodarczych, zamurowała też drzwi od strony podwórza prowadzące do tego korytarza. Wnioskodawca zmuszony był wykonać sobie wejście do zajmowanych pomieszczeń mieszkalnych od strony podwórza powiększając na ten cel otwór okienny.

Budynki znajdujące w na działce siedliskowej nr (...) znajdują się w bardzo złym stanie technicznym, istnieje zagrożenie zawaleniem, pilnego remontu wymaga dach budynku mieszkalno – gospodarczego. Na działce siedliskowej znajdują się między innymi mały budynek mieszkalny wolnostojący oraz duży budynek, obecnie mieszkalno – gospodarczy, który w części został zaadaptowany na cele mieszkaniowe, a w części pełni funkcję stajni dla bydła i pomieszczeń gospodarskich.

Gospodarstwo rolne w R. było własnością rodziców wnioskodawcy i uczestniczek - J. K. (2) i W. K. (1), który wraz z dziećmi mieszkali w małym budynku mieszkalnym. Wówczas duży budynek w całości pełnił funkcje budynku gospodarczego. Uczestniczka I. B. po ślubie wyprowadziła się z domu rodzinnego do O.. Jej rodzina mieszkała w bardzo trudnych warunkach; małe mieszkanie, zimą było zimno. W 1983r., gdy urodził się syn uczestniczki G. B., ojciec zdecydował, żeby rodzina I. B. wróciła do domu rodzinnego i wyremontowała sobie część budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. J. K. (2) liczył na pomoc córki i zięcia w pracach w gospodarstwie rolnym, planował, że gospodarstwo przepisze córce. Rodzina uczestniczki I. B. zaadaptowała część pomieszczeń na piętrze budynku i zamieszkała tam z rodziną. Już za życia J. K. (2) pomiędzy rodzicami oraz uczestniczką i jej mężem były konflikty. Ojciec odstąpił od zamiaru przepisania gospodarstwa rolnego córce, domagał się nawet od córki oraz jej rodziny, żeby opuścili nieruchomość i się wyprowadzili z ich gospodarstwa rolnego.

J. K. (2) nie mógł liczyć na pomoc córki i zięcia w pracach w gospodarstwie. Wówczas wnioskodawca K. K. (1) mieszkał z żoną w L., lecz przyjeżdżał do rodziców i pomagał rodzicom w pracach rolnych.

K. D. (1) urodziła się w (...)r., jako najmłodsze z dzieci J. i W. K. (1). Uczestniczka całe życie mieszkała z rodzinnym domu z rodzicami i się nimi opiekowała. J. K. (2) zmarł w 1989r.

Wnioskodawca K. K. (1) wprowadził się do domu rodzinnego w 2000 r. i zaadaptował na cele mieszkaniowe parter budynku mieszkalno – gospodarczego. Od początku wspólnego zamieszkiwania z uczestniczką I. B. i jej rodziną pomiędzy rodzinami wnioskodawcy i uczestniczki istniał ostry konflikt. I. B. pozostawała też w konflikcie ze swoją matką W. K. (1). I. B. nie odwiedzała matki, nie rozmawiała z nią przez całe lata, aż do śmierci w 2018r.

Obecnie konflikt pomiędzy rodziną wnioskodawcy a rodziną I. B. jest zadawniony i głęboki. Pomiędzy stronami tego konfliktu dochodziło do awantur, a nawet rękoczynów. Miały miejsce interwencje policji, a także postępowania sądowe dotyczące użycia przemocy.

Uczestniczka, a także jej mąż i dzieci utrudniają wnioskodawcy prowadzenie gospodarstwa rolnego. Utrudniają przejazd przez nieruchomość. Rodzina uczestniczki dysponuje sześcioma samochodami, które parkują na posesji, co utrudnia, a często uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, w szczególności przejazd przez posesję maszynami rolniczymi, czy ciągnikami. I. B. zamurowała drzwi do stajni prowadzące z korytarza, ponieważ przeszkadzał jej odór, podobnie pozbawiła wnioskodawcę możliwości korzystania z tego korytarza i korzystania z piwnicy, schodów prowadzących na strych techniczny.

Wnioskodawca, żeby dostać się do swojej części mieszkalnej zmuszony był wybudować sobie wejście do budynku od strony podwórza, w miejsce okna. Obecnie wnioskodawca nie ma dostępu do strychu, komina i dachu budynku mieszkalno - gospodarczego. W razie konieczności wykonania naprawy dachu czy komina musi czynności wykonywać z zewnątrz.

Wnioskodawca od 2000 r. prowadzi gospodarstwo rolne, początkowo hodował konie, obecnie prowadzi hodowlę bydła, którą w ostatnim czasie powiększył. Wnioskodawca planuje rozwijać swoje gospodarstwo i przeprowadzić remont budynków, które zagrożone są zawaleniem. Zamierza ubiegać się o dotacje unijne na ten cel, lecz z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie może skutecznie złożyć wniosku. Pobiera jedynie, po spełnieniu określonych wymogów, dopłaty do gruntów.

Syn uczestniczki G. B. bez zgody wnioskodawcy zaadaptował na cele mieszkaniowe pomieszczenia na piętrze znajdujące się nad stajnią, wcześniej wykorzystywane jako spichlerz.

Rodzina uczestniczki narzeka na odór ze stajni i płyty gnojnej. Zastawia okna stajni kostką brukową, co utrudnia konieczną wentylację pomieszczeń stajni.

Pomiędzy wnioskodawcą i jego żoną a synem uczestniczki G. B. dochodzi do konfliktów i kłótni. G. B. wraz z rodziną rozpoczął budowę domu, ma to być dom w zabudowie bliźniaczej w części przeznaczony dla rodziców.

Wszystkie budynki na działce siedliskowej są w bardzo złym stanie technicznym, wymagają natychmiastowych prac remontowych.

Dowód:



oględziny nieruchomości z udziałem biegłego sądowego Z. K. k. k.107 - 109;



zeznania świadków:

⚫

W. K. (2) k. 89 – 90;

⚫

K. K. (2) k. 90;

⚫

K. D. (2) k. 90v

⚫

Częściowo J. J. (2) kk. 90v – 91;

⚫

Częściowo J. G. k. 91;

⚫

Częściowo S. G. k. 91v – 92;

⚫

Częściowo A. B. (1) k. 92;

⚫

Częściowo G. B. k. 93;

- Przesłuchanie stron:

⚫

Wnioskodawcy K. K. (1) k. 296 – 297;

⚫

Uczestniczki K. D. (1) k. 297;

⚫

Częściowo uczestniczki I. B. k. 297



Informacja KP w L. k. 106;



Opinia biegłego z zakresu budownictwa mgr inż. Z. K. k. 139 – 166;



opinia biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości mgr inż. R. H. k. 200 – 275.

Działka (...) obręb R. stanowi siedlisko gospodarstwa rolnego, na jej terenie znajdują się budynki mieszkalne i budynki gospodarcze służące do produkcji rolnej. Budynki zostały wzniesione według danych z kartoteki budynków w 1843 roku. Pozostała część działki wykorzystywana jest jako dojście dojazd oraz teren zielony. Do terenu działek doprowadzono sieć elektryczną, jest własne ujęcie wody z hydroforem, kanalizacja ze zbiornikiem bezodpływowym (szambo). Dom mieszkalno – gospodarzy nr 95 w R. znajduje się w ewidencji zabytków. Budynek mieszkalny oznaczony jako 372mj to budynek parterowy z poddaszem mieszkalnym i poddaszem użytkowym. Pomieszczenia mieszkalne na parterze użytkowane przez K. K. (1) (72,27 m ²), na piętrze przez I. B. (132,54m ²). Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną kanalizacyjną, z niezależnym ogrzewaniem z kotłami na paliwo stałe, gaz z butli/ powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych wynosi 204,81 m ², powierzchnia pomieszczeń gospodarczych 113,01 m ². Budynek zostaje w eksploatacji i wymaga pilnego remontu pokrycia dachowego, tynków, kominów, sprawdzenia stropów. Do budynku tego przylega budynek gospodarczy 371g wielobryłowy, tworząc budynek mieszkalno – gospodarczy. Obecnie część tego budynku na piętrze jest przebudowywana na cele mieszkalne, do których dojście prowadzi z budynku (...)mj. Do tej bryły przylega stodoła składająca się z brył o równej wysokości, do których dołączona jest wiata. Stodoła jest murowana, dach kryty dachówką. Wiata jest drewniana, dach kryty blachą trapezową. Stodoła w złym stanie technicznym, mury popękane, tynki odpadają, konstrukcja stropu osłabiona i zmurszała, deskowanie zniszczone, konstrukcja dachu osłabiona, pokrycie dachu wymaga naprawy. Konstrukcja wiaty osłabiona, pokrycie skorodowane.

Budynek (...)g z budynkiem (...)g to budynek parterowy z poddaszem mieszkalnym, budynek użytkowany przez uczestniczkę K. D. (1). Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną, kanalizacyjną, centralne ogrzewanie z kotłem na paliwo stałe, kuchnia z podkową dla ciepłej wody użytkowej, gaz z butli. Powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych wynosi 111,65 m ². Budynek pozostaje w eksploatacji i wymaga pilnego remontu pokrycia dachowego, tynków, schodów na poddasze, sprawdzenia stanu stropów. Ściany są silnie zawilgocone, wymagają osuszenia i odgrzybienia.

Pozostałe budynki gospodarcze w tym 373g są w złym stanie technicznym mury popękane, tynki odpadają, konstrukcja stropu osłabiona i zmurszała, deskowanie zniszczone, konstrukcja dachu osłabiona, pokrycie dachu wymaga naprawy.

Aktualna wartość gospodarstwa rolnego w R. wynosi 761802 zł, w tym:

- zabudowana działka nr (...), (...), R. o powierzchni 1,0500 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – 403730 zł;

- niezabudowane działki nr (...), (...), R. o łącznej powierzchni 6,2500 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – 262930 zł;

- niezabudowana działka nr (...), (...), R. o powierzchni 3,5900 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – 85604 zł;

- niezabudowana działka nr (...), (...), R. o powierzchni 0,4000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) – 9538 zł.

Dowód:



opinia biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości mgr inż. R. H. k. 200 – 275.

Ogólny stan techniczny budynków mieszkalnych, wadliwości związane z niewłaściwą gospodarką remontową, doprowadziły do nienajlepszego stanu technicznego tych nieruchomości. Niewłaściwe wydzielenie mieszkań w budynku, niezgodnie z warunkami technicznymi, uniemożliwia wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych w tych budynkach bez wykonania niezbędnych prac budowlanych przez użytkowników pomieszczeń mieszkalnych w obu budynkach. W obliczu niespełnienia przez pomieszczenia mieszkalne zaleceń przepisów zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i w Ustawie Prawo Budowlane, nie istnieje możliwość wydzielenia chociażby jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego w nieruchomości obejmującej budynek mieszkalno – gospodarczy oraz budynek mieszkalny. Nie istnieje możliwość wydzielenia chociażby jednego lokalu mieszkalnego w ramach lokali obecnie użytkowanych przez uczestników postępowania.

Całkowita powierzchnia użytkowa w budynku mieszkalno – gospodarczym obejmująca części mieszkalne użytkowane przez wnioskodawcę i rodzinę uczestniczki I. B. na parterze, piętrze i części strychowe obejmuje łącznie powierzchnię 506,72 m ², w tym 63,82 m ² strych techniczny na 2 kondygnacji budynku i 162,03 m ² strych gospodarczy na 3 kondygnacji budynku. Obecnie wnioskodawca K. K. (1) korzysta z pomieszczeń na parterze budynku o łącznej powierzchni użytkowej 72,27 m ², a uczestniczka I. B. zajmuje pomieszczenia na piętrze i w całości powierzchnie strychowe (gdyż wnioskodawca nie ma dostępu do strychu) o łącznej powierzchni 434,45 m ², zaś powierzchnia użytkowa zajmowana przez uczestniczkę, obejmująca część strych technicznego i strychu gospodarczego faktycznie zajmowaną przez uczestniczkę wynosi 245,55 m ². Uczestniczka K. D. (1) korzysta z pomieszczeń na parterze budynki mieszkalnego o łącznej powierzchni całkowitej 59,30m ² i powierzchni użytkowej 50,56 m ². W obecnym stanie technicznym korzystanie z poddasza tego budynku nie jest możliwe z uwagi na bardzo zły stan techniczny budynku, w tym schodów prowadzących na poddasze budynku. Łączna powierzchnia całkowita obu budynków w części mieszkalnej wynosi 566,02 m ², a użytkowa 368,28 m ².

Odnosząc faktycznie zajmowane powierzchnie mieszkalne do udziałów w nieruchomości można stwierdzić, że K. K. (1) zajmuje 0,1962 część przy posiadanym udziale 0, (...), K. D. (1) 0, (...) przy posiadanym udziale 0, (...), a I. B. z rodziną 0, (...) przy posiadanym udziale 0, (...).

Odnosząc przysługujący uczestniczce udział w nieruchomości 0, (...) do łącznej powierzchni użytkowej części mieszkalnych, powierzchnia użytkowa lokalu I. B. mogłaby wynosić maksymalnie 34,53m ² (0, (...) 368,28 m ²). Odnosząc ten udział do powierzchni mieszkalnej w budynku obecnie użytkowanym przez uczestniczkę powierzchnia tego lokalu byłaby jeszcze mniejsza. Wydzielenie samodzielnego lokalu mieszkalnego odpowiadającego udziałom jakie posiada I. B. nie jest możliwe, gdyż żaden z lokali mieszkalnych jakie są użytkowane w chwili obecnej w nieruchomości ani w części ani w całości nie spełnia warunków samodzielnego lokalu mieszkalnego, i w związku z tym nie istnieje możliwość wydzielenia takiego lokalu.

I. B. zajmuje znacznie większą powierzchnię użytkową nieruchomości w części mieszkalnej, przekraczającą przysługujący jej udział w nieruchomości wspólnej. Jej dominacja w nieruchomości nie przekłada się na działania dążące do remontowania. Brak należytego zarządzania tą nieruchomością i odpowiedzialności współwłaścicieli za jej stan techniczny prowadzi do degradacji substancji budowlanej, co doprowadzi do zrujnowania budynków mieszkalno – gospodarczych tego gospodarstwa rolnego. Konieczne jest przywrócenie wspólnego korytarza, wspólnego strychu, zapewniającego wnioskodawcy dostęp do tych pomieszczeń. Powstałe samowolnie na bazie pomieszczeń gospodarczych mieszkanie na piętrze (pomieszczenia oznaczone jako 2/10 – 2/14 k. 162) winny podlegać legalizacji lub likwidacji przywróceniu do stanu poprzedniego na koszt uczestniczki I. B., gdyż pozostali współwłaściciele nie wyrazili zgody na te prace, a pokoje te powstały w sposób niezgodny z prawem.

W budynku mieszkalnym istnieją sytuacje awaryjne, które mogą zagrozić bezpieczeństwu obiektu, to jest nadmiernie ugięta płatew na poziomie strychu technicznego, ugięcie to wynosi ok. 30 cm, przy dopuszczalnym ugięciu 2,5 cm, płatew podarta została kołkiem. Odkształcenie płatwi spowodowane zostało zapadnięciem połaci dachu, o czym wnioskodawca nie został poinformowany przez uczestniczkę I. B., został też przez uczestniczkę pozbawiony dostępu do strychu technicznego. Stan ten jest awaryjny, a zachowanie uczestniczki, która nie inicjuje żadnych działań remontowych poprzez powiadomienie współwłaścicieli o stanie budynku może doprowadzić do poważnej awarii konstrukcji dachu oraz połci dachowej, co zagrażać może bezpiecznemu użytkowaniu budynku, a nawet prowadzić do wyłączenia tego budynku z użytkowania. Komin również znajduje się w stanie awaryjnym – grozi zawaleniem, jedną z przyczyn jego wyboczenia jest przemieszczenie się połci dachowej i zły stan konstrukcji dachowej. Użytkowanie komina w tym stanie technicznym jest niedopuszczalne. Przyczyną awarii jest brak prowadzenia przez współwłaścicieli właściwej polityki remontowej.

Istniejący spór pomiędzy wnioskodawcą i uczestniczka I. B. oraz jej rodziną prowadzi do braku jakichkolwiek wspólnych działań remontowych, a w konsekwencji może prowadzić do zniszczeń substancji budynków mieszkalno – gospodarczych.

Konflikt ten dotyczy także sposobu korzystania z nieruchomości zabudowanej składającej się z działki nr (...), co utrudnia wnioskodawcy prowadzenie gospodarstwa rolnego zgodnie z prawidłową gospodarką. Uczestniczka I. B. odpowiada za przeprowadzone prace związane ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń gospodarczych spichlerza. Co stanowi samowolę budowlaną. Brak jest dokumentacji projektowej, a samowola budowlana doprowadziła do tego, że mieszkania na piętrze nie są zgodne z prawem budowlanym, warunkami technicznymi, a także rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 7 października 1997r. i nie mogą być uznane za samodzielne lokale mieszkalne. Wszystkie lokale występujące w zabudowaniach mieszkalnych posiadają szereg wad technicznych, które dyskwalifikują je jako samodzielne lokale mieszkalne. (...) zabudowane, w tym budynek mieszkalno – gospodarczy, jak i budynek mieszkalny nie były poddawane żadnym pracom remontowym dotyczącym substancji wspólnej, za co odpowiedzialni są współwłaściciele nieruchomości poprzedni, jak i obecni. Pomieszczenia 2/10 i 2/11 wydzielone zostały w miejscu spichlerza na piętrze, a także pomieszczenie 2/4 wykonano niezgodnie z wytycznymi Rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 7 października 1997r. Pomieszczenia mieszkalne, zajmowane przez uczestniczkę i jej rodzinę naruszają przepisy powołanego rozporządzenia, w szczególności okna pokoju nr (...) na piętrze znajdują się w odległości mniejszej niż 10 m od płyty gnojnej, zaś okna pokoju (...) na piętrze budynku w odległości ok. 26 m, podczas gdy odległość ta powinna wynosić co najmniej 30 m. Pomieszczenia te powstały później niż wyznaczono miejsce na składowanie obornika. Niedogodności związane z prowadzeniem przez wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, skutki uboczne z tym związane, w tym odór składowanego obornika, w przyszłości mogą prowadzić do dalszej eskalacji konfliktu.

Dowód:



opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego mgr inż. Z. K. k. 139 – 166 oraz ustne wyjaśnienie k. 187 – 188.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Żądanie zniesienia współwłasności stanowi wyraz realizacji prawa podmiotowego, służącego każdemu współwłaścicielowi z mocy art. 210 k.c. Według art. 211 k.c., podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Z art. 213 k.c. wynika natomiast, że sąd powinien odstąpić od podstawowego sposobu zniesienia współwłasności w sytuacji, gdy jej przedmiotem jest gospodarstwo rolne, a jego podział między współwłaścicieli byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Artykuł 213 k.c. uzupełnia zatem art. 211 k.c. w ten sposób, że kryterium podziału w naturze, polegające na zgodności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, zostało zastąpione pojęciem zasad prawidłowej gospodarki rolnej. Sprzeczność podziału gospodarstwa rolnego z tymi zasadami nakazuje wybór pretendenta do objęcia całości według kryteriów wymienionych w art. 213 k.c. i w art. 214 k.c. Sformułowanie o prawidłowej gospodarce rolnej zawiera treść ekonomiczną i społeczną. Należy więc dążyć do tworzenia gospodarstw samodzielnych ekonomicznie, zdolnych sprostać konkurencji na rynkach wewnętrznym i zagranicznym (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1998 r., I CKN 668/97, niepubl.). Brak jest podstaw do uznania, że kryterium sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej powinno mieć charakter podmiotowy, odnoszący się do oceny przymiotów, stanu zdrowia współwłaściciela, któremu część gospodarstwa rolnego w wyniku podziału miałaby przypaść. Kryteria podmiotowe, odnoszące się do osoby współwłaściciela, któremu miałoby być przyznane gospodarstwo rolne w całości, tj. kwestia prowadzenia gospodarstwa rolnego lub stałej pracy w nim, czy też oceny, który ze współwłaścicieli daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia, pojawiają się dopiero w art. 214 k.c., który znajduje swoje zastosowanie dopiero w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli na osobę współwłaściciela, któremu przyznane miałoby być w całości gospodarstwo rolne. W konsekwencji należy uznać, że co do zasady zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego następuje przez podział między współwłaścicieli, a dopiero gdy takie postępowanie nie jest możliwe należy rozważać przyznanie gospodarstwa temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele, a w braku takowej zgody takiemu, który będzie spełniał kryteria podmiotowe określone w art. 214 k.c. (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2016 r., II CSK 107/15, niepubl.). Należy tu też brać pod uwagę art. 619 § 2 k.p.c., zgodnie z którym podział w naturze nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału. Za prawidłową należy przyjąć tylko taką wykładnię art. 619 § 2 k.p.c., zgodnie z którą zasięgnięcie opinii biegłych jest obligatoryjne nie tylko co do formy podziału, ale także co do samej dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego. Ma to związek z zasadą prawidłowej gospodarki rolnej, dla której przeszkodą, wymagającą posiadania wiedzy specjalistycznej (art. 278 § 1 k.p.c.), może być sam podział jako taki (art. 213 k.c.), jak również sposób podziału nieuwzględniający wszystkich okoliczności (art. 623 k.p.c.), do których należy zaliczyć m.in. usytuowanie gruntów rolnych w stosunku do budynków mieszkalnych i gospodarczych, jak również poszczególnych, odrębnie położonych gruntów względem siebie, dogodność dojazdu, planowany sposób wykorzystania gruntów rolnych, techniczne możliwości faktycznego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz dotychczasowe zaangażowanie w jego prowadzenie przy uwzględnieniu priorytetowego traktowania współwłaściciela, który dotychczas nim się zajmował (art. 214 § 1 i 2 k.c.). Okoliczność, że gospodarstwo rolne składa się z kilku wydzielonych ewidencyjnie działek oraz że dla różnych części gospodarstwa powadzone są odrębne księgi wieczyste niewątpliwie, sprzyja technice podziału, jednakże nie ma istotnego znaczenia do oceny, czy wydzielone, przy zastosowaniu tego kryterium, gospodarstwa gwarantują racjonalne prowadzenie każdego z nich i nie może przesądzać o zaniechaniu korzystania przez sąd z opinii biegłych (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2007 r., IV CSK 305/07, niepubl.).

Należy uznać, że co do zasady zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego następuje przez podział między współwłaścicieli, a dopiero gdy takie postępowanie nie jest możliwe (zob. też art. 619 § 2 k.p.c.) należy rozważać przyznanie gospodarstwa temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele, a w braku takowej zgody takiemu, który będzie spełniał kryteria podmiotowe określone w art. 214 k.c. Taka wykładnia przepisu art. 213 k.c. wkomponowuje się w gwarancję prawidłowego rozwinięcia w normie ustawowej regulacji zawartych w art. 21 ust. 1 oraz art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednocześnie zauważyć należy, że w świetle art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c. w zw. z art. 11 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 - dalej: "u.w.l.") przyznanie jednemu współwłaścicielowi gospodarstwa rolnego w całości nie stanowi przeszkody do podziału budynku siedliskowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali i przyznanie jednego z nich współwłaścicielowi, który otrzymał gospodarstwo rolne, a drugiego lokalu pozostałym współwłaścicielom. Powołane jednak przepis wymagają, aby dokonanie działu przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów i nominalną wartość odrębnej własności każdego lokalu oraz sytuację finansową współwłaścicieli, ale zaspokajało interesy wszystkich z nich, bez rażącego pokrzywdzenia jednych kosztem innych (tak, Postanowienie SN z 27.08.2021 r., I (...) 432/21,, LEX nr 3290428).

Wnioskodawca domagał się zniesienia wspólności gospodarstwa rolnego poprzez przyznanie jemu własności tego gospodarstwa w całości z jednoczesnym obowiązkiem dokonania spłat na rzecz uczestników postępowania. Takiemu podziałowi nie sprzeciwiała się uczestniczka K. D. (1), która wyraziła zgodę na przyznanie całego gospodarstwa wnioskodawcy bez spłaty na jej rzecz. K. D. (1) pozostaje w dobrych relacjach z wnioskodawcą. Uczestnik J. K. (1) nie odniósł się do treści wnioski, nie stawiał się na rozprawach. Jego udział w gospodarstwie rolnym, był zajęty przez Komornika Sądowego w toku postępowania egzekucyjnego. Wnioskodawca wyraził wolę dokonania spłaty na rzecz uczestnika J. K. (1) zgodnie z przysługującym mu udziałem.

Spór dotyczył wyłącznie uczestniczki I. B., która wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez fizyczny podział, w tym wydzielenie z działki siedliskowej nr (...) części gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalno – gospodarczym i wyodrębnienie w tym budynku odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawczyni odpowiadającego jej udziałowi we współwłasności. W pierwszej kolejności należało więc ustalić, czy możliwe i dopuszczalne jest wyodrębnienie w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno - gospodarczym samodzielnego odrębnego lokalu mieszkalnego. Ustalenie tych okoliczności wymagało wiadomości specjalnych z zakresu budownictwa, w związku z czym Sąd na podstawie art. 278§ 1 k.p.c. dopuścił dowód z opinii biegłego tej specjalności. Jednocześnie Sąd przeprowadził z udziałem biegłego z zakresu budownictwa oględziny nieruchomości będącej podmiotem podziału. Biegły, już podczas oględzin dostrzegł szereg problemów technicznych oraz wad budynków, w szczególności w częściach zajmowanych na cele mieszkaniowe. Stan techniczny tych nieruchomości budynkowych jest bardzo zły. Brak współpracy pomiędzy współwłaścicielami, trwający od lat konflikt między wnioskodawcą i uczestniczką I. B., doprowadziły do degradacji budynków do tego stopnia, że obecnie istnieje realne zagrożenie zawaleniem się komina, a także złamania się konstrukcji i połaci dachu. Biegły z zakresu budownictwa kategorycznie wskazał, że obecnie nie jest możliwe i dopuszczalne wyodrębnienie w tej nieruchomości odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Biegły wykazał, że uczestniczka dokonując samowolnego adaptowania części gospodarczej budynku na piętrze, przejmując na cele mieszkaniowe część pomieszczeń stanowiących spichlerz, dopuściła się samowoli budowlanej. Biegły wskazał, że żaden z lokali mieszkalnych użytkowanych przez uczestniczki oraz wnioskodawcę nie spełnia warunków wymaganych dla odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w szczególności są problemy z wentylacją, wysokością pomieszczeń, z kotłownią, wady te zagrażają bezpieczeństwa mieszkańców tych budynków. Zdaniem biegłego nieruchomość ta stanowi budynek jednorodzinny. Pierwotnie budynkiem mieszkalnym był mniejszy budynek obecnie zamieszany przez uczestniczkę K. D. (1). Rodzice stron również zamieszkiwali w tym budynku. Uczestniczka adaptując na cele mieszkaniowe piętro budynku mieszkalno – gospodarczego wykonała otwory okienne w tym budynku w niewielkiej odległości od płyty gnojnej, co czyni uciążliwym korzystnie z tych pomieszczeń. Uczestniczka zamurowała wnioskodawcy wejście na korytarz od strony podwórza, zabrała klucze do budynku mieszkalnego od strony ulicy, czym pozbawiła wnioskodawcę dostępu do tego korytarza, a także znajdującej się tam piwnicy, z której korzystał wnioskodawca i w której zamierzał zrobić sobie kotłownię. Z tego powodu wnioskodawca postawił piec w części mieszkalne co jest niezgodne z warunkami technicznymi i narusza zasady bezpieczeństwa przeciwpożarowego. W związku z tym wnioskodawca został też zmuszony do wykonania drzwi wejściowych do swojego mieszkania z otworu okiennego od strony podwórza. Zgodnie z wielkością udziału wnioskodawca w części mieszkalnej powinien zajmować 76,83%, a zajmuje 19%. Natomiast uczestniczka I. B. zgodnie z udziałem we współwłasności powinna zajmować 9,375%, a zajmuje wraz ze swoją rodziną 67% powierzchni pomieszczeń mieszkalnych w budynkach znajdujących się na tym siedlisku. Wnioskodawca wskutek działań uczestniczki został pozbawiony dostępu do strychu technicznego, utracił w ten sposób stałą kontrolę stanu technicznego konstrukcji dachu. Wnioskodawca od biegłego uzyskał dopiero rzeczywistą informację o katastrofalnym stanie więźby dachowej. W razie konieczności wykonania prac remontowych w obrębie dachu, czy komina, którego stan techniczny również jest alarmująco zły, wnioskodawca nie ma możliwości wejścia na strych. Oceniając dopuszczalność fizycznego podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem uczestniczki I. B. należało uwzględnić nie tylko stan techniczny nieruchomości, lecz także wielkość przysługującego uczestniczce udziału, a także istniejący pomiędzy uczestniczką a wnioskodawcą wieloletni konflikt. Uczestniczka i jej rodzina zajmują w nieruchomości wspólnej 67% powierzchni mieszkalnych. Jednocześnie utrudniają wnioskodawcy prowadzenie gospodarstwa rolnego, zastawiają mu możliwość przejazdu przez nieruchomość, zamurowują lub zastawiają otwory okienne w stajni, czym utrudniają wentylację pomieszczeń stajennych. Uczestniczce i jej rodzinie przeszkadza odór z płyty gnojnej i stajni. Gdyby odnieść wielkość przysługującego uczestniczce udziału do powierzchni mieszkalnej w budynku mieszkalno – gospodarczym (bez powierzchni strychowych) tj. powierzchni wynoszącej łącznie 204,81 m (patrzy opinia biegłego mgr inż. R. H. k. 233), to lokal ten miałby powierzchnię zaledwie 19,20 m ².

Skoro, zgodnie z opinią biegłego z zakresu budownictwa zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego poprzez podział fizyczny i wyodrębnienie samodzielnego lokalu mieszkalnego na rzecz uczestniczki I. B. było niemożliwe, należało zgodnie z art. 214 k.c. przyznać to gospodarstwo wnioskodawcy, zasądzając stosowne spłaty na rzecz uczestników I. B. i J. K. (1). Wnioskodawca prowadzi to gospodarstwo rolne, jest rolnikiem, korzysta z ubezpieczenia społecznego rolników KRUS.

Dla oszacowania wartości nieruchomości oraz ustalenia stanu technicznego nieruchomości i ustalenia możliwych wariantów podziału nieruchomości wymagane były wiadomości specjalne, stąd na mocy art. 278§1 k.p.c. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości mgr inż. R. H.. Biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości oznaczył wartość poszczególnych nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Sąd w pełni podzielił wnioski zawarte w tej opinii, która nie była kwestionowana przez strony. Według biegłego wartość rynkowa wszystkich nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego stanowiącego współwłasność stron wynosiła 761802 zł.

Podstawowym celem postępowania działowego jest doprowadzenie do tego, aby pomiędzy współwłaścicielami przestała istnieć wspólność. Ostatecznie między stronami nie było sporu, że w razie braku możliwości dokonania fizycznego podziału nieruchomości zniesienie współwłasności powinno być dokonane przez przyznanie całego gospodarstwa rolnego wnioskodawcy ze spłatą na rzecz pozostałych. Rzeczą Sądu było więc, po ustaleniu wartości rynkowej gospodarstwa rolnego, zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestników I. B. i J. K. (1) odpowiednich spłat. Skoro uczestniczka I. B. posiada udział w nieruchomości wynoszą 6/64 części to należna jej spłata wynosiła 71418 zł, zaś spłata należna uczestnikowi J. K. (1) wynosiła 35709 zł. Wnioskodawca zapewnił, że dysponuje wystarczającym oszczędnościami, aby niezwłocznie spłacić uczestników. W ocenie Sądu otrzymana spłata pozwoli uczestniczce zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jej i jej męża, poza gospodarstwem rolnym. Syn uczestniczki rozpoczął budowę domu w zabudowie bliźniaczej, gdzie uczestniczka planuje zamieszkać.

Zgodnie z treścią art. 624 k.p.c. w zw. z art. 688 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. W ocenie Sądu uczestniczka powinna opuścić gospodarstwo rolne w terminie 3 miesięcy od dnia prawomocności postanowienia. Uczestniczka w terminie 14 dni od dnia prawomocności postanowienia otrzyma od wnioskodawcy połowę należnej spłaty w wysokości 35709 zł, zaś resztę spłaty w kwocie 35709 zł w dniu opuszczenia i poróżnienia nieruchomości. Zdaniem Sądu uczestniczka z chwilą otrzymania spłaty będzie w stanie zorganizować sobie nowe miejsce zamieszkania.

Jednocześnie Sąd nie mógł przystać na odległy termin wydania nieruchomości, gdyż zgodnie z opiniami obu biegłych, zwłaszcza opinii z zakresu budownictwa konieczne jest natychmiastowe rozpoczęcie prac remontowych, gdyż konstrukcja dachu, jego połacie oraz komin grożą zawaleniem. Istnieje realne ryzyko, że ze względu na katastrofalny stan techniczny, nieruchomość ta zostanie całkowicie wyłączona z możliwości jej użytkowania. (...) budynkowe znajdujące się na działce siedliskowej tego gospodarstwa wymagają gruntownego generalnego remontu.

Odnosząc się do zgłaszanego, choć nie wyeksponowanego żądania uczestniczki I. B. rozliczenia nakładów na nieruchomość wspólną, należało wskazać, że uczestnika nie wykazała zasadności tego roszczenia ani jego wysokości.

Przepis art. 207 k.c. regulujący udział współwłaścicieli w pożytkach i przychodach z rzeczy wspólnej oraz w wydatkach i ciężarach z nią związanych, dotyczy wszystkich nakładów, także nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że współwłaściciele mogą umówić się, także w sposób dorozumiany, że nakłady będą rozliczane w inny sposób lub w ogóle nie będą rozliczane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 (OSNC 1980/9/157), jeżeli doszło, także w sposób dorozumiany, do podziału nieruchomości quoad usum tak, że współwłaściciele podzielili nieruchomość do współposiadania i każdy z nich samodzielnie użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu, to każdy z nich ze "swojej" części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione. Ewentualne różnice jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Nie ulega bowiem wątpliwości, że pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali, a zwiększyły one wartość całej rzeczy, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak też określono wysokość dopłat wyrównujących udziały. Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 k.c. mają zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. W takiej sytuacji, zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73 (OSNC 1974/10/165) i z dnia10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38) oraz w postanowieniu z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97 (OSNC 1998/7-8/112), może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów, według zasad określonych w art. 207 k.c., od osób, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość będąca przedmiotem działu zabudowana jest budynkiem mieszkalno – gospodarczy, w którym uczestniczka I. B. i wnioskodawca zajmowali odrębne mieszkania i korzystali z nich samodzielnie, z wyłączeniem pozostałych. Bezsporne jest również, że zarówno wnioskodawca jak i uczestniczka dokonali nakładów na nieruchomość w częściach mieszkalnych, które zajmowali.

Jak wskazano wyżej, jeżeli nakłady te poczynione były nie w ramach zarządu rzeczą wspólną, lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę część rzeczy wspólnej, z której korzystał on sam z wyłączeniem innych, do rozliczenia takiego nakładu nie mają zastosowania zasady art. 207 k.c., w tym zasada, że dokonujący nakładu może żądać zwrotu jego wartości tylko od osób, będących współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładu. W takiej sytuacji przy zniesieniu współwłasności rozliczenia należy dokonać według postanowień umowy współwłaścicieli o podziale rzeczy quoad usum, zaś w przypadku zbycia udziałów należy ocenić na podstawie art. 221 k.c., czy zasady określone w tej umowie odnoszą skutek także wobec nabywców. W innych sytuacjach do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 k.c.), które określają także zasady zwrotu korzyści w razie przeniesienia jej przez bezpodstawnie wzbogaconego na inną osobę (art. 407 k.c.).” Postanowienie SN z 19.10.2012 r., V CSK 526/11, LEX nr 1250781.

W ocenie Sądu część nakładów poczynionych przez uczestniczkę I. B. i jej rodzinę, dokonana została bez zgody i wbrew woli wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, a ponadto stanowi samowolę budowlaną, z czym mogą się wiązać negatywne konsekwencje, w tym ryzyko poniesienia wysokich kar albo konieczność wykonania prac rozbiórkowych przywracających stan poprzedni. Podkreślić trzeba, że uczestniczka nie zgłosiła konkretnego roszczenia w zakresie rozliczenia jej nakładów na nieruchomość wspólną, nie wskazała, które jej zdaniem nakłady podniosły wartość rynkową nieruchomości i winny być rozliczone w oparciu o wyżej wskazane zasady. Nie zgłosiła też żadnych wniosków dowodowych, aby wykazać istnienie i wartość ewentualnych roszczeń. Jednocześnie podkreślić należy, że uczestniczka od 2003r., a zatem od czasu gdy wnioskodawca nabył udziały w nieruchomości wspólnej od matki, stale korzystała wraz e swoją rodziną z nieruchomości w części mieszkalnej, w zakresie znacznie przekraczającym wysokość jej udziału.

Okoliczności te, w szczególności niedostarczenie jakichkolwiek dowodów na potwierdzenie zasadności roszczenia o rozliczenie nakładów, skutkowało ich pominięciem. Podkreślić trzeba, że wykonane przez uczestniczkę na przestrzeni lat od 1983r., prace adaptacyjne wewnątrz budynku w części mieszkalnej przez nią użytkowanej nie stanowią istotnej wartości dla wnioskodawcy, w sytuacji gdy obecnie konieczne jest wykonanie generalnego remontu całego budynku, ratującego jego konstrukcję, w szczególności wzmocnienia murów, elewacji, konstrukcji dachu i komina. Jak wskazał biegły z zakresu budownictwa zarówno poprzedni współwłaściciele, jak i obecni, nie inicjowali żadnych koniecznych remontów, które pozwoliłyby zachować substancję budynków w wymaganym, bezpiecznym stanie technicznym. Obecnie istnieje realne zagrożenie wystąpienia (między innymi w budynku mieszkalno – gospodarczym) katastrofy budowlanej, zagrażającej bezpieczeństwu mieszkańców tej nieruchomości. Budynki posadowione na działce siedliskowej nr (...) wymagają natychmiastowych prac remontowych.

O kosztach postępowania orzeczono po myśli art. 520 § 1 k.p.c. znosząc wzajemnie koszty między stronami, po przyjęciu, że koszty sądowe obciążają wnioskodawcę i uczestniczkę stosunkowo do przysługujących im udziałów. Zważywszy, że łącznie koszty sądowe w niniejszej sprawie wyniosły 8031,77 zł, w tym opłata sądowa 1000 zł, wydatki związane z wydaniem opinii biegłego z zakresu budownictwa 2601,06 zł, wydatek związany z oględzinami 386,50 zł, wydatek z udziałem biegłego sądowego w oględzinach 203,31 zł, ora z wydatek związany z wydaniem opinii przez biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości 3840,90 zł. W ocenie Sądu koszty związane z wydaniem opinii z zakresu budownictwa w wysokości 2601,06 zł powinny w całości obciążać uczestniczkę I. B.. Uczestniczka domagała się wydania tej opinii w sytuacji, gdy biegły z zakresu budownictwa już podczas oględzin nieruchomości jednoznacznie wskazywał na brak zasadności żądania uczestniczki, aby wyodrębnić w tej nieruchomości lokal mieszkalny odpowiadający przysługującemu jej niewielkiemu udziałowi we współwłasności. Wówczas biegły informował o dostrzeżonych problemach, technicznych, wadach budynku i istniejącej samowoli budowlanej. Stąd zdaniem sądu wydatek związany ze sporządzeniem tej opinii był wywołany wyłącznie działaniem uczestniczki i zgodnie z art. 520 § 3 k.p.c. uczestniczka powinna ponieść koszty tej opinii w całości. Ponadto co do pozostałych wydatków 4430,71 zł to zgodnie wartością udziału uczestniczki w nieruchomości powinna ona je ponieść do kwoty 414 zł. Zatem łącznie uczestniczka powinna ponieść koszy sądowe do kwoty 3015,06 zł. Uczestniczka pokrywał wydatki w uiszczonych łącznie zaliczka w kwocie 3800 zł, zatem wnioskodawca powinien zwrócić uczestniczce koszty w kwocie 784,94 zł (3800 zł - 3015,06 zł). Pozostałe koszty obciążają wnioskodawcę. Wnioskodawca uiścił zaliczkę w kwocie 500 zł, zaś brakujące wydatki zostały pokryte z wydatków budżetowych Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku do kwoty 2731,77 zł. Stąd na mocy art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Z 2005r., nr 167, poz. 1398 ze zm.) Sąd nakazał wnioskodawcy, aby uiścił na rzecz Skarbu Państwa 2731,90 zł tytułem zwrotu tychże wydatków.

Mając powyższe na uwadze postanowiono jak w sentencji.

Z/

- odnotować uzasadnienie;

- odpis postanowienia wraz z uzasadnieniem doręczyć pełn. stron;

- kal. 14 dni;

5 luty 2024 roku