Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

UZASADNIENIE

M. O. (1) wniósł pozew przeciwko Miastu N. o ustalenie, że oświadczenie woli z dnia 22 maja 2023r. o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, położonego w N. przy ul. (...), dokonane przez (...) Sp. z o.o. jest bezskuteczne w całości, ewentualnie gdyby wyrok zapadł po dacie okresu wypowiedzenia, o ustalenie, że umowa najmu lokalu z dnia 1 listopada 2022r. obowiązuje pomiędzy stronami postępowania.

Pozwana Gmina Miejska N. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że zostały spełnione przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, powód nie mieszkał w przedmiotowym lokalu przez 20 lat, wobec tego wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne.

Stan faktyczny:

W dniu 25.06.1999r. została zawarta pomiędzy Zakładem (...) w N. a D. O. umowa najmu lokalu mieszkalnego, położonego w N. przy ul. (...), na czas nieoznaczony. W chwili zawarcia umowy D. O. pozostawała w związku małżeńskim z powodem. Wcześniej powód, jako funkcjonariusz policji, otrzymał mieszkanie służbowe przy ul. (...), które zamienił na przedmiotowy lokal, nie zamieszkał w nim jednak. W tym lokalu mieszkała D. O. wraz z dziećmi, pochodzącymi z tego małżeństwa, M. i A.. Po uzyskaniu pełnoletności, dzieci wyprowadziły się, a w lokalu, od 2009 r., pozostała jedynie D. O.. Powód pozostawał w faktycznej separacji z ówczesną małżonką D. O.. Łożył jednak na utrzymanie rodziny, odwiedzał dzieci w przedmiotowym lokalu, pomagał przy drobnych naprawach i remontach. Małżeństwo powoda z D. O. zostało rozwiązane przez rozwód. Powód zawarł drugi związek małżeński i wraz z żoną M. O. (2) mieszkał w lokalu w L. przy ul. (...), gdzie był zameldowany na stałe od 15.10.2001r. Obecnie w przedmiotowym lokalu mieszka H. C., siostra zmarłej w 2022r. D. O.. H. C. zamieszkała tam i opiekowała się siostrą w chorobie w okresie kilku miesięcy przed jej śmiercią.

Dowód:

umowa najmu lokalu z dnia 25.06.1999r.; oświadczenie najemcy z 25.06.1999r. (k-42,43); notatki służbowe z wywiadu środowiskowego (k-47-52); decyzje w sprawie dodatku mieszkaniowego (k-53-59); oświadczenie o liczbie osób zamieszkały w lokalu do ustalenia opłat za wywóz nieczystości stałych (k-60); zaświadczenie Kierownika D. Administrowania Zasobami Miejskimi i Spraw (...) (k-61);

zeznania świadków: M. M. (2) (k-107v.-108), H. C. (k-109), W. D. (k-108v.-109);

zeznania powoda (k-109).

Po śmierci D. O., w dniu 1 listopada 2022r., (...) Sp. z o.o. w N., działające w imieniu Gminy Miejskiej N., zawarło z powodem M. O. (1) umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas nieokreślony. Przed zawarciem umowy wynajmujący nie badał sytuacji rodzinnej, osobistej i majątkowej powoda, traktując zawarcie umowy jako formalność, czynność techniczną, polegającą na „przepisaniu” umowy wobec przyjęcia, że po śmierci małżonki - współnajemcy, powód będzie jedynym najemcą lokalu. Dotychczas ani D. O., ani powód nie informowali pozwanej Gminy o rozwiązaniu ich małżeństwa przez rozwód.

Dowód:

umowa najmu lokalu z 1.11.2022r. (k-21-23);

zeznania świadków: G. N., M. Z. (k-108), W. D. (k-108v.-109).

W dniu 8 listopada 2022r. powód złożył wniosek do pozwanej Gminy o sprzedaż przedmiotowego lokalu na jego rzecz, jako najemcy, w trybie bezprzetargowy, na preferencyjnych warunkach, tj. z udzielona bonifikatą 90%.

Dowód:

wniosek powoda (k-46).

W toku procedury sprzedaży lokalu ujawniono okoliczność niezamieszkiwania powoda w przedmiotowym lokalu, odmawiając powodowi sprzedaży lokalu w trybie bezprzetargowym.

Dowód:

pisma Burmistrza Miasta N. z dnia 27.04.2022r., z dnia 22.05.2022r. (k-62,64);

zeznania świadków: G. N., M. Z. (k-108), W. D. (k-108v.-109).

Pismem z dnia 22.05.2023r. (...) Sp. z o.o. w N., działające w imieniu Gminy Miejskiej N., złożyło powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu z dniem 30.06.2023r. umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec grudnia 2023r. Jako przyczynę wypowiedzenia podano fakt niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W kolejnym piśmie z dnia 14.07.2023r. wyjaśniono powodowi, że był współnajemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 25.06.1999r., którą zawarł z ówczesną żoną D. O.. Wskazano, że administrator mienia gminnego bez potrzeby podpisał z powodem umowę z dnia 1.11.2022r., porządkując w ten sposób sytuację związaną ze śmiercią jednego ze współnajemców, w której to sytuacji stroną stosunku najmu pozostał powód. Z uwagi na ujawnione w trakcie procedury sprzedaży okoliczności, wskazujące na niezamieszkiwanie powoda w przedmiotowym lokalu przez 20 lat, pozostawanie w drugim związku małżeńskim i zamieszkiwanie wraz z żoną w L. przy ul. (...), (...) podjął decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu, wobec spełnienia przesłanek z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Dowód:

wypowiedzenie (k-24); umowy z dnia 4.03.2022r. i 6.03.2023r., zawarte między Gminą Miejską N. a (...) Sp. z o.o. w N. (k-66-82); odwołanie powoda z dnia 1.06.2023r. (k-83); pismo pozwanego z dnia 14.07.2023r.; zeznania świadków: G. N., M. Z. (k-108), W. D. (k-108v.-109).

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny niniejszej sprawy zasadniczo nie był objęty sporem. Powód przyznał, że zaraz po przeprowadzeniu się do spornego lokalu wraz z rodziną, w czerwcu 1999r., wyprowadził się z niego w krótkim czasie, pozostawał w faktycznej separacji z ówczesną żoną, mieszkał u matki, siostry, a następnie zamieszkał wraz z drugą żoną w lokalu w L., gdzie jest na stałe zameldowany od października 2001r. Tam też dotychczas zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe, tam znajduje się jego centrum życiowe. Bezspornie był zarazem stroną umowy najmu przedmiotowego lokalu. Jeżeli bowiem nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa, a lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, to w myśl art. 680 ¹ kc, małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Na podstawie tego przepisu dochodzi zatem do nawiązania ex lege stosunku najmu także z małżonkiem, który nie uczestniczył w zawieraniu umowy.

Sporna była kwestia istnienia przesłanek wypowiedzenia powodowi przez stronę pozwaną umowy najmu mieszkalnego, położonego w N. przy ul. (...), a w konsekwencji także skuteczność tego wypowiedzenia. Powód bowiem powoływał się na łączącą go z pozwaną Gminą umowę najmu przedmiotowego lokalu z dnia 1.11.2022r., a więc zawartą 7 miesięcy przed wypowiedzeniem, zatem podstawa wypowiedzenia, tj. fakt niezamieszkiwania od 12 miesięcy, nie mogła być prawdziwa. Strona pozwana twierdziła, że umowa najmu lokalu z dnia 1 listopada 2022r. utrzymywała, potwierdzała jedynie stosunek najmu, istniejący od 1999 roku, wobec śmierci jednego ze współnajemców miała na celu uporządkowanie sytuacji po stronie lokatora. Stanowisko pozwanej, w ocenie Sądu, zasługiwało na uwzględnienie. Bezspornie powód nie ubiegał się o zawarcie nowej umowy najmu lokalu komunalnego na zadach ustalonych w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, nie badano jego sytuacji rodzinnej, majątkowej, w tym wysokości dochodów gospodarstwa domowego, a on sam nie składał w tym przedmiocie deklaracji (art. 21b ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Bezspornie też nie był umieszczony na liście osób, ubiegających się o przyznanie lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, która służy ustalaniu pierwszeństwa osób, zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu. Należy zwrócić uwagę na to, że przyznanie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy może być uzależnione tylko od okoliczności, określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.Dz.U. z 2023 r. poz. 725) – w przypadku lokalu komunalnego są to niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe (w tym warunki zamieszkania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy) i niski dochód, a w przypadku lokalu socjalnego brak tytułu prawnego do lokalu i szczególnie niskie dochody. Należy zatem uznać, że powoda z pozwaną Gminą łączył jeden stosunek najmu przedmiotowego lokalu, nawiązany na podstawie umowy najmu z dnia 25.06.1999r. Praktyka zawierania odrębnych umów najmu z dotychczasowym najemcą po śmierci małżonka - drugiego współnajemcy, w celu uporządkowania sytuacji lokatorskiej, była nieprawidłowa, nie zmienia to jednak faktu, że ani powód, ani pozwana Gmina nie zmierzali do wygenerowania nowego stosunku najmu lokalu komunalnego w oderwaniu od dotychczasowego, na zasadach określonych w powołanej ustawie (art. 65 kc).

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 powołanej ustawy, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Należy zwrócić uwagę, że ustawa mówi o wypowiedzeniu stosunku najmu (nie zaś konkretnej umowy). W niniejszej sprawie, nawiązanie z powodem stosunku najmu przedmiotowego lokalu, który miał służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej z D. O. rodziny – nastąpiło ex lege (art. 680 ¹ kc), mimo że nie uczestniczył on w zawieraniu umowy z 1999r.

Przeprowadzone dowody pozwoliły na przyjęcie, że w stosunku do powoda zachodziła przesłanka niezamieszkiwania w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, które to zamieszkiwanie winno być analizowane w oparciu o art. 25 kc. Okoliczność, że powód dysponował kluczami do przedmiotowego lokalu, partycypował w kosztach utrzymania mieszkającej tam jego rodziny, dokonywał drobnych napraw i pomagał w remontach, oznacza jedynie, że korzystał z mieszkania okazjonalnie, gościnnie, wypełniał w ten sposób obowiązek pomocy i współdziałania dla dobra rodziny (art. 23 i 87 kro), bez woli stałego pobytu w tym lokalu. Swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajał w innym miejscu, jego centrum życiowe od wielu lat znajdowało się w L. przy ul. (...), gdzie był zameldowany na stałe od 15.10.2001r. i tam mieszkał wraz z drugą żoną M. O. (2).

W świetle powyższego należało uznać, że w sprawie niniejszej zachodziła przesłanka niezamieszkiwania przez powoda w spornym lokalu przez okres dłuższy aniżeli 12 miesięcy, uzasadniająca wypowiedzenie powodowi przez stronę pozwaną stosunku najmu. Lokal ten od wielu lat nie stanowi jego centrum życiowego (powód wyprowadził się z niego w krótkim czasie po zamieszkaniu tam jego rodziny w 1999r.). Nie można też uznać, aby miał zamiar powrotu do wskazanego lokalu na stałe, skoro mieszkała tam jego była żona, a on założył nową rodzinę i swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajał bezspornie w innym miejscu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w pkt I wyroku.

Orzeczenie w pkt II oparto na przepisach art. 98§1, 1 ¹ i 3 kpc. W skład kosztów procesu, które powód, jako przegrywający sprawie, powinien zwrócić pozwanej, wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym w stawce minimalnej, uzależnionej od wartości przedmiotu sporu (§2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2022r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych [t.j.Dz.U. 2018, poz. 265]).

Z/ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. powoda;

kal. 14 dni

28.6.24r.