Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

UZASADNIENIE

M. G. i G. G. wnieśli pozew przeciwko R. K. o opróżnienie, opuszczenie i wydanie powodom lokalu mieszkalnego, położonego przy ul. (...) w N..

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut nabycia przez zasiedzenie udziału w 1/2 części we współwłasności spornego lokalu. Z ostrożności pozwana podniosła zarzut sprzeczności żądania pozwu z zasadami współżycia społecznego, z uwagi na długotrwałość zamieszkiwania pozwanej w tym lokalu, tj. ponad 30 lat, a nadto z uwagi na sytuację życiową pozwanej, która jest osobą w podeszłym wieku (84 lata) i schorowaną, wobec czego potrzebna jest jej stabilizacja, a konieczność przeprowadzenia się do innego mieszkania, byłaby dla niej dużą dolegliwością.

Powodowie podnieśli, że nie doszło do zasiedzenia nieruchomości, gdyż posiadanie przez pozwaną nie było posiadaniem samoistnym, lecz zależnym. Przez cały czas posiadanie pozwanej stanowiło pewnego rodzaju nad rzeczą, ale nad rzeczą cudzą, bo jej partnera – ojca powodów, na zasadzie charakterystycznej dla zamieszkiwania przez konkubentów nieruchomości jednego z nich. Podnieśli, że pozwana nigdy nie była zameldowana w spornym lokalu, odmówiła propozycji powodów zawarcia umowy najmu oraz kupna tego lokalu, a nadto jest właścicielką innego lokalu mieszkalnego, położonego w tej samej miejscowości, przy ul. (...) RP, pobiera dochody z wysokiego, zdaniem powódki, świadczenia emerytalnego po jej zmarłym mężu L. K., które pobierała również, będąc w związku konkubenckim z ojcem powodów, dlatego zarzut nadużycia przez powodów prawa podmiotowego na podstawie art. 5 k.c. jest, ich zdaniem, nieuzasadniony.

Przeprowadzone w toku sprawy postępowanie mediacyjne nie zakończyło się zawarciem ugody.

Stan faktyczny:

Powodowie są współwłaścicielami w udziałach po ½ części lokalu mieszkalnego, położonego przy ul. (...) w N., objętego księgą wieczystą (...). Lokal nabyli w drodze dziedziczenia na podstawie ustawy po ojcu S. G., zmarłym w dniu 24.06.2020r., który przed śmiercią mieszkał tam wraz z pozwaną od 25.04.1992r., kiedy to zawarł z pozwaną ślub w kościele rzymskokatolickim. W tym czasie ojciec powodów i pozwana prowadzili wspólne gospodarstwo domowe, wspólnie ponosili nakłady na utrzymanie spornego lokalu. Pozwana nie była zameldowana w spornym lokalu.

Po śmierci ojca, pismem z dnia 19.03.2021r., powodowie wystąpili do pozwanej z wezwaniem do zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. Pozwana odmówiła, powołując się na ustne zapewnienie zmarłego S. G. o prawie do zamieszkiwania w tym lokalu do jej śmierci. Pismem z dnia 18.08.2022r. powodowie ponowili propozycję zawarcia z pozwaną umowy najmu lokalu, ewentualnie złożyli ofertę sprzedaży jej lokalu, co również spotkało się z odmową pozwanej.

Pozwana jest osobą w podeszłym wieku (84 lata) i schorowaną, cierpi na gonartrozę kolan, nadciśnienie tętnicze, przewlekłą obturacyjną chorobę płuc, niewydolność nerek. Jest właścicielką innego lokalu mieszkalnego, położonego w tej samej miejscowości, przy ul. (...) RP, składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki. W lokalu tym mieszka jej syn. Pozwana utrzymuje się ze świadczenia emerytalnego po jej zmarłym mężu L. K., które pobierała również, będąc w związku konkubenckim z ojcem powodów.

Relacje stron pogorszyły się po śmierci ojca powodów.

Bezsporne.

Sąd zważył:

Zarzut zasiedzenia nie zasługiwał na uwzględnienie. Przesłanki nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości zostały określone w art. 172 k.c. Łącznym warunkiem jest upływ oznaczonego przez ustawę (w art. 172 k.c.) terminu nieprzerwanego posiadania samoistnego, a długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary w chwili nabycia posiadania. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomości nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 1 k.c.). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.).

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (tak m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). Stan posiadania współtworzą fizyczny element ( corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru ( animus) władania rzeczą dla siebie ( animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel"). Konieczne jest tu wykonywanie przez posiadacza, który - co jasne - właścicielem nie jest, czynności faktycznych, wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Mówiąc inaczej, wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swą treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98; OSNC 1999, z. 11, poz. 198). Element psychiczny pozwala na odróżnienie posiadania (art. 336 k.c.) samoistnego (władanie nieruchomością jak właściciel) i zależnego (władanie nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca itp.).

Kwestia świadomości, jaką posiadacz odnosi do wykonywanego prawa, a więc przekonanie o tym, czy jest lub nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, rzutuje natomiast na dobrą albo złą wiarę posiadania. Tak więc posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że jest właścicielem rzeczy, a w złej pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (por.: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1949 r., Wa.C. 159/49, (...) 1950, nr 6, s. 56; orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 1963 r., III CR 71/62, OSNCP 1963, z. 5, poz. 111; uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 1980 r., III CZP 14/80, OSNCP 1980, z. 9, poz. 161 albo uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, z. 4, poz. 48).

Zgodnie z art. 339 k.c., domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest jej posiadaczem samoistnym. Oznacza to, że w razie wykazania faktu faktycznego władania rzeczą (art. 172 k.c. w zw. z art. 6 k.c.) w odniesieniu do osoby władającej rzeczą działa domniemanie prawne, które, zgodnie z art. 234 k.p.c., wiąże sąd. Domniemanie to ma znaczenie w takich przypadkach, w których zgromadzone dowody i dokonane na ich tle ustalenia nie pozwalają jednoznacznie przesądzić, czy osoba władająca rzeczą czyniła to jak właściciel, czy też władała rzeczą w zakresie węższego prawa. Domniemanie to ma charakter wzruszalny. Okoliczności niniejszej sprawy pozwalają na obalenie domniemania przewidzianego w art. 339 k.c.

Ocena charakteru władztwa nad nieruchomością musi uwzględniać specyfikę współposiadania, a więc posiadania niewyłącznego, które - zgodnie z art. 206 k.c. - obejmuje całą rzecz wspólną i korzystanie z niej, jednak w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współposiadanie, które prowadziłoby do zasiedzenia przez posiadacza udziału w prawie własności, należącego do właściciela nieruchomości, równolegle posiadającego tę samą nieruchomość, musi być wykazane przez ubiegającego się o zasiedzenie własności udziału. W tym wypadku nie ma zastosowania domniemanie z art. 339 k.c., ponieważ współdziałanie z właścicielem i współposiadanie nieruchomości za jego zgodą, co do zasady jest konsekwencją wykonywania przez właściciela uprawnień właścicielskich, do których należy nie tylko prawo do osobistego posiadania, ale także prawo do oddania w posiadanie zależne, czy do korzystania z nieruchomości z pomocą innych osób. Sam fakt akceptowania współposiadania nieruchomości przez członka rodziny, wspólnie prowadzącego gospodarstwo domowe, ze strony właściciela, nie uzasadnia domniemania samoistności jego posiadania. Przeciwnie, uzasadnia raczej domniemanie faktyczne, że posiadanie miało charakter zależny (por. postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 października 2016 r., V CSK 68/16).

Objęcie nieruchomości w posiadanie za zgodą właściciela, chociażby była ona jedynie dorozumiana, i posiadanie nieruchomości w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym (por. postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 września 2022 r., I CSK 1683/22).

O posiadaniu samoistnym nie decyduje zatem tylko długotrwałość posiadania, która nie stanowi kryterium odróżniającego posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Samo faktyczne władanie, pozbawione woli ukierunkowanej na treść i zakres prawa własności, pozostaje tylko faktycznym władaniem. Każdy bowiem samoistny posiadacz obejmuje rzecz w posiadanie dlatego, że z przyczyn usprawiedliwionych uważa się za właściciela, albo dlatego, że chce rzeczą władać dla siebie jak właściciel, chociaż wie, że nim nie jest. Objęcie nieruchomości, stanowiącej własność konkubenta we współposiadanie i wspólne w niej zamieszkanie na podstawie jego zgody, świadczy niewątpliwie o posiadaniu zależnym. Pozwana wszak sama uzależniała posiadanie mieszkanie od zgody i woli zmarłego S. G., który podejmował decyzje co do przedmiotu posiadania. Okoliczność, że ojciec powodów mówił pozwanej, że może ona mieszkać w spornym lokalu do kiedy będzie chciała i do kiedy jej zdrowie pozwoli, co wynika wprost z zeznań pozwanej, świadczy o posiadaniu zależnym, które w żadnym razie, bez względu na upływ czasu, nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Nie stanowi też skutecznego względem właściciela (powodów) uprawnienia pozwanej do władania rzeczą; wola S. G. – ojca powodów i konkubenta pozwanej – musiałaby być wyrażona w odpowiedniej formie w drodze ustanowienia służebności mieszkania, a takiej czynności poprzedni właściciel lokalu nie dokonał (art. 245§2 zd. 2 k.c.). Wskazać przy tym należy, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie (art. 304 k.c.).

Dowód z zeznań świadków, powołanych przez pozwaną, podlegał oddaleniu, jako nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy. Skoro pozwana objęła sporny lokal, stanowiący własność jej konkubenta, we współposiadanie w czasie wspólnego pożycia, na podstawie jego zgody i zapewne wzajemnych zgodnych ustaleń co do wspólnego zamieszkania, to posiadanie pozwanej nie miało charakteru posiadania samoistnego, bez względu na to, jak to widzieli powołani przez pozwaną świadkowie, nawet, gdyby zeznali, że uważali pozwaną za współwłaścicielkę lokalu.

Zarzut nadużycia prawa z art. 5 k.c. również nie zasługiwał na uwzględnienie.

W myśl przepisu art. 222§1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Powodowie są współwłaścicielami spornego lokalu mieszkalnego. Mogą zatem, w myśl powołanego przepisu, domagać się od pozwanej wydania lokalu, mając przy tym na uwadze, że pozwanej nie przysługuje przeciwko powodom skuteczne uprawnienie do władania lokalem. Na ich wezwanie, pozwana zobowiązana była do opuszczenia, opróżnienia ze swoich rzeczy i wydania powodom zajmowanych pomieszczeń. Okoliczność, że pozwana poniosła nakłady na remont przedmiotowego lokalu, nie jest skuteczna względem roszczenia powódki i nie stanowi podstawy do oddalenia powództwa. Roszczenie windykacyjne nie zmierza do przywrócenia stanu poprzedniego, w jakim rzecz się znajdowała w chwili objęcia jej w posiadanie przez niewłaściciela. Przedmiotem roszczenia wydobywczego jest wydanie rzeczy w jej obecnym stanie, a ewentualne nakłady poczynione na rzecz, mogą być odrębnie rozliczone przez strony, w sytuacji, gdy zajdą ku temu podstawy prawne (art. 226 § 1 i 2 kc, art. 230 kc).

Ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa. Oznacza to, że właściciel może „z wyłączeniem innych osób" nie tylko swobodnie z rzeczy korzystać, ale i swobodnie nią rozporządzać. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Ochrona własności jest zasadą konstytucyjną. Utrwalona linia orzecznicza oraz podążające za nią stanowisko doktryny opowiadają się za niedopuszczalnością oddalenia powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c., a więc z uwagi na zasady współżycia społecznego.

Klauzula generalna niedopuszczalności czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego ma na celu zapobieganie stosowania prawa w sposób prowadzący do skutków nieetycznych lub rozmijających się w sposób zasadniczy z celem danej regulacji prawnej. Jeśli więc uwzględnienie powództwa, zgodnego z literą prawa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe i krzywdzące ( summum ius summa iniuria), nie dające się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie, art. 5 k.c. zezwala na jego oddalenie. Należy jednak pamiętać, że istotą prawa cywilnego jest ochrona praw podmiotowych, tak więc odmowa udzielenia tej ochrony osobie, która korzysta z przysługującego jej prawa podmiotowego w sposób zgodny z jego treścią, może mieć miejsce zupełnie wyjątkowo i musi być uzasadniona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby do skutków szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych. Klauzula generalna ujęta w art. 5 k.c. ma na celu zapobieganie stosowaniu prawa w sposób schematyczny, prowadzący do skutków niemoralnych lub rozmijających się z celem, dla którego dane prawo zostało ustanowione. Powołany przepis ma wprawdzie charakter wyjątkowy, niemniej przewidziana w nim możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości (tak: wyrok SN z dnia 28.10.2015r., II CSK 831/14, LEX nr 1938674; wyrok S.Apel. w Katowicach z dnia 31.05.2016r., V ACa 830/15, LEX nr 2061827). Mając na uwadze powyższe, należało uznać, że uwzględnienie powództwa w niniejszej sprawie nie stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Pozwana jest właścicielką innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki, w którym aktualnie mieszka jej syn, co jednak nie jest przeszkodą do zamieszkania tam przez pozwaną. Trudno uznać, aby komfort życia syna pozwanej korzystał z pierwszeństwa przed powodami, którzy, jako właściciele spornego lokalu, mają prawo do rozporządzania nim i pobierania pożytków z rzeczy. W szczególności mogą domagać się zapłaty czynszu od osoby, która korzysta z tego lokalu na podstawie umowy najmu. Należy zauważyć, że powódka partycypuje w kosztach wynajmu innego lokalu przez jej wnuczkę, pomaga w opłacaniu przez nią czynszu na rzecz osoby trzeciej, podczas gdy sama, będąc właścicielką spornego lokalu, takiego prawa, z tytułu czynszu jest pozbawiana. Powodowie nie domagali się bezwzględnej eksmisji pozwanej z lokalu, które stanowiło jej centrum życiowe od ponad 30 lat. Wyrażali zgodę na dalsze zamieszkiwanie tam pozwanej, mając na względzie jej podeszły wiek, stan zdrowia, a także stosunki rodzinne wyklarowane na tle wspólnego, zgodnego, wieloletniego związku pozwanej z ich ojcem, ale w zamian za to oczekiwali zapłaty czynszu najmu, który ustalili w niewygórowanej wysokości, uważając, że sytuacja majątkowa pozwanej pozwala na zapłatę bez uszczerbku w koniecznym jej utrzymaniu. Pozwana okoliczności przeciwnej nie wykazała, a nawet się na nią nie powołała. Mogła zatem bez przeszkód zamieszkiwać w dalszym ciągu w spornym lokalu, płacąc czynsz najmu na podstawie umowy zawartej z powodami, nie narażając się na stres i koszty, związane z procesem. Odmowa jakiejkolwiek współpracy z powodami w celu uregulowania kwestii jej dalszego zamieszkiwania w spornym lokalu w ocenie Sądu była nieuzasadniona, podobnie jako podniesiony przez nią zarzut nadużycia prawa przez pozwanych, skoro sama pozwana, swoją postawą nie dąży do złagodzenia konfliktu i rozwiązania problemu, a jej opór ma na celu jedynie wymuszenie korzystnych dla niej decyzji.

Mając zarazem na uwadze sytuację osobistą pozwanej, w szczególności jej podeszły wiek i choroby, na które cierpi, Sąd uznał, że zachodzą przesłanki do zastosowania art. 320 k.p.c. i odroczył termin wykonania obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego na 6 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku, w którym to czasie pozwana będzie mogła zaplanować i przeprowadzić czynności, związane z przeprowadzką do swojego lokalu, przy czym, jak wynika ze stanowiska powodów, aktualna pozostaje propozycja zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu.

Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) regulują zasady i formy ochrony praw lokatorów, do których – w rozumieniu ustawy – zaliczyć należało pozwaną (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy). Okoliczność, że pozwana jest właścicielką innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, co pozwala na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, zwalnia Sąd z obowiązku orzeczenia wobec niej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów mieszkaniowych gminy i zarazem wstrzymania opróżnienia przedmiotowego lokalu do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego.

Orzeczenie o kosztach procesu oparto na przepisie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 kpc w zw. z art. 105 § 1 zd. 1 kpc. W skład kosztów procesu, które pozwana, jako przegrywająca sprawę, powinna zwrócić powodom, wchodzi: opłata sądowa od pozwu (200 zł), wynagrodzenie pełnomocnika, będącego adwokatem w stawce minimalnej (240 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł x 2).

Z/ - odnot.;

- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. pozwanej;

kal. 14 dni

1.7.2024r.