Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

UZASADNIENIE

Pozwem z 16 sierpnia 2023 roku skierowanym przeciwko Gminie D. powódka A. P. (1) domagała się ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) przy ul. (...) w D. złożonego 7 lutego 2023 roku oraz ustalenia istnienia pomiędzy stronami stosunku najmu, a także zasądzenia od strony pozwanej kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje roszczenie powódka wskazała, że w 2001 roku zawarła z Gminą D. umowę najmu lokalu mieszkalnego, a w sierpniu 2022 roku złożyła wniosek o jego wykup. Dalej podała, że w lutym 2023 roku strona pozwana wypowiedziała jej rzeczoną umowę powołując się na niezamieszkiwanie powódki w lokalu. Powódka wskazała, że nadal mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, do którego powraca w czasie przerw w pracy i traktuje go jako miejsce swego stałego pobytu, a ponadto reguluje wszystkie opłaty na bieżąco. Powódka zauważyła, że fakt podejmowania pracy zarobkowej w różnych miejscach w kraju i za granicą nie ma związku z zaprzestaniem postrzegania lokalu jako jej centrum życiowego.

W odpowiedzi na pozew z 18 września 2023 roku strona pozwana Gmina D. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana wskazała, że z uwagi na obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach i ustalenie okoliczności niezamieszkiwania powódki w rzeczonym lokalu przez okres co najmniej kilku lat, złożono powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, celem zadysponowania lokalu dla potrzebujących. Strona pozwana wyjaśniła, że mając na względzie zarówno wieloletnie zarobkowanie powódki w odległych regionach kraju i zagranicy, jak i znikome zużycie mediów oraz brak wnoszenia opłat za wywóz śmieci nie można było przyjąć, aby lokal stanowił centrum życiowe powódki. Strona pozwana podała, że w budynku mieszka matka powódki, którą powódka po prostu odwiedza okresowo, a nic nie świadczy o jej zamiarze stałego pobytu w miejscowości D..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka A. P. (1) w dniu 22 listopada 2001 roku zawarła z Zakładem (...) w D. umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w D. przy ul. (...). Lokal stanowi kawalerkę o powierzchni 27,8mkw.

(Dowód: - Umowa najmu lokalu z 22.11.2001r., k. 10-10v. akt)

Powódka zamieszkała wówczas z roczną córką. Lokal, mimo niewielkich rozmiarów, był dla powódki wystarczający, gdyż jej partner mieszkał i pracował na terenie W..

(Dowód: -przesłuchanie powódki, k. 106-106v. akt)

W 2002 roku powódka zaszła w drugą ciążę i już wówczas wspólnie z partnerem podjęli decyzję, że ich dzieci będą kształciły się w placówkach oświatowych w W.. Tak też się stało – obie córki powódki, a także urodzony kilka lat później syn, uczęszczali do przedszkoli i szkół w W.. Jednocześnie żadne z trojga dzieci powódki nigdy nie uczęszczało do placówek oświatowych na terenie D..

(Dowód: -przesłuchanie powódki, k. 106-106v. akt, -zeznania świadka P. B., k. 103v. akt, -zeznania świadka E. W., k. 104 akt, -zeznania świadka A. P., k. 104v. akt, -zeznania świadka B. W., k. 105 akt)

W okresie wychowywania dzieci powódka podejmowała prace zarobkowe na terenie W.. Jednocześnie często przyjeżdżała do wynajmowanego w D. lokalu mieszkalnego.

(Dowód: -przesłuchanie powódki, k. 106-106v. akt)

Obecnie od kilku lat powódka przebywa wraz z dziećmi na terenie Wielkiej Brytanii, gdzie pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i wynajmuje mieszkanie. Córki powódki są już pełnoletnie, mają ukończone 20 lat, zaś ona mieszka z niepełnoletnim synem. (...) powódki nadal pracuje i mieszka na terenie W.. Dzieci powódki zameldowane są na pobyt stały w W..

Do wynajmowanego w K. lokalu powódka przyjeżdża średnio 5-7 razy w roku, przy czym niekiedy sama, a niekiedy z dziećmi. Podczas pobytów w Polsce powódka odbywa wizyty lekarskie oraz spotkania towarzyskie. W tym samym budynku przy ul. (...) mieszka matka powódki, która opiekuje się lokalem pod jej nieobecność, podejmuje pracowników strony pozwanej w celu przeglądów technicznych, jak również pobiera dokumentację związaną z opłatami za lokal.

(Dowód: -przesłuchanie powódki, k. 106-106v. akt, -potwierdzenia okresowych płatności powódki na terenie gminy podczas pobytów w Polsce, k. 26-31 akt, -notatka służbowa z 6.2.2023r., k. 46 akt, -protokół 01/21 (...), k. 49-50 akt, -wydruk z portalu LinkedIn powódki, k. 52 akt, -protokół okresowej kontroli z 02.12.2022r., k. 55 akt, -notatka służbowa z 05.12.2019r., k. 61 akt, -zeznania świadka P. B., k. 103-103v. akt, -zeznania świadka E. W., k. 104 akt, -zeznania świadka A. P., k. 104v. akt, -zeznania świadka B. W., k. 105 akt, -zeznania świadka M. Z., k. 105 akt, -zeznania świadka A. C., k. 105v. akt)

Matka powódki składała także w jej imieniu informacje na potrzeby ustalania opłat za odbiór i gospodarowanie odpadami. W lutym 2020 roku zadeklarowała ona, że w lokalu wynajmowanym przez powódkę nie mieszka nikt. Dopiero zaś 5 stycznia 2023 roku zadeklarowała, że w lokalu mieszka jedna osoba – powódka. Powyższe skutkowało uiszczaniem przez powódkę niższych opłat czynszowych przez okres 3 lat.

(Dowód: -informacje dotyczące gospodarowania odpadami z 2020r. i 2023r., k. 47-48 akt, -zeznania świadka A. C., k. 105v. akt)

Wynajmowany przez powódkę lokal wchodzi w skład zasobu mieszkaniowego gminy D.. Na przydział tego typu lokalu oczekuje obecnie około 16 osób.

(Dowód: -okoliczności bezsporne, -zeznania świadka P. B., k. 106 akt)

W sierpniu 2022 roku powódka zwróciła się do burmistrza D. z wolą wykupu wynajmowanego lokalu.

Wniosek ten (...) Zakład (...) w D. zaopiniował negatywnie z uwagi na fakt, że powódka nie przebywa w lokalu i nie służy on zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Pismem z 27 października 2022 roku burmistrz Miasta D. odmówił wyrażenia zgody na wykup przez powódkę lokalu.

(Dowód: -wniosek powódki z 17.08.2022r., k. 14 akt, -pismo zarządcy z 16.09.2022r., k. 15 akt, -pismo burmistrza z 27.10.2022r, k. 16 akt, -dalsza korespondencja stron, k. 17-18 i 13 akt)

Pismem z 7 lutego 2023 roku (...) sp. z o.o. złożył oświadczenie o wypowiedzeniu powódce umowy najmu lokalu numer (...) na podstawie przepisu art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów (…) argumentując, że powódka nie zamieszkuje w tym lokalu od przeszło 10 lat. Powołano się przy tym na wywiad środowiskowy orz zerowe deklaracje za gospodarowanie odpadami.

(Dowód: - oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z 07.02.2023r., k. 11-11v. akt)

Powódka zapoznała się z korespondencją podczas pobytu w Polsce w maju 2023 roku i wówczas pisemnie odpowiedziała, że jej ocenie oświadczenie jest bezpodstawne i bezskuteczne. Wskazała, że rzeczony lokal jest jej jedynym mieszkaniem i miejscem zamieszkania.

(Dowód: -pismo powódki z 15.05.2023r., k. 12-12v. akt)

Zużycie wody i ogrzewania w lokalu wynajmowanym przez powódkę w latach 2021-2022 było znikome, właściwe dla sytuacji, w której najemca przebywa w lokalu tylko od czasu do czasu.

(Dowód: -faktury dotyczące zużycia mediów za lata 2021-222., k. 19-23, 25 akt, -zeznania świadka M. Z., k. 105-105v. akt, -zeznania świadka P. B., k. 106 akt)

Powódka jest silnie związana emocjonalnie z miejscowością D.. Na tym terenie się wychowała, tam był jej dom rodzinny, była ona przewodnikiem po ziemi (...). Powódka chętnie wraca do D., odwiedza tam matkę i znajomych. W Polsce odbywa też wizyty lekarskie.

(Dowód: -przesłuchanie powódki, k. 106-106v. akt, -wydruki z portalu społecznościowego powódki, k. 32-34, 51, 56-60 akt, -zeznania świadka E. W., k. 104 akt)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powódka wykazała interes prawny w uzyskaniu wyroku ustalającego istnienie stosunku najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy nią, a stroną pozwaną w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. Chciała uregulować stan prawny lokalu, w którym przechowuje swoje rzeczy i w miarę możliwości go użytkuje.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że umowa najmu została zawarta przez powódkę z Zakładem (...) w D. jako wynajmującym, powództwo wytoczyła przeciwko Gminie D., zaś oświadczenie o wypowiedzeniu jej umowy najmu złożył (...) sp. z o.o. w D.. Trzeba wyjaśnić, że zgodnie z ogólnodostępnym pełnym odpisem KRS wskazanej spółki ( (...)) Zakład (...) w D. przekształcony został w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w 2012 roku na podstawie przepisów ustawy z 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej. Podmiot ten jest tak zwaną spółką komunalną, gdyż jej jedynym wspólnikiem jest gmina, której przysługują udziały o łącznej wartości 825 650zł. Rzeczony lokal numer (...) wchodzi w skład zasobów mieszkaniowych Gminy D., a nimi gospodaruje D. Zakład (...) w D. sp. o.o. Okoliczności te nie były podnoszone ani kwestionowane przez strony postępowania.

W konsekwencji (...) sp. z o.o. był uprawniony złożyć powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.

W toku postępowania dowodowego Sąd ustalił, że lokal nr (...) przy ul. (...) powódka wynajmowała od 2001 roku. Na początku zamieszkała w nim z roczną córką, a niewielka powierzchnia około 27mkw była dla niej wystarczająca, gdyż jej partner stale przebywał w W., gdzie mieszkał i pracował. W kolejnym roku kalendarzowym powódka zaszła w drugą ciąże i wtedy już wspólnie z partnerem postanowili, że ich dzieci nie będą uczęszczać do żadnych placówek oświatowych na terenie D., ale w W.. Tak też się stało – zarówno obie córki powódki, jak i urodzony później jej syn uczęszczali do przedszkoli i szkół w stolicy. Powódka przebywała w W. z dziećmi i partnerem, podejmowała tam pracę, uczestniczyła w stworzeniu marki promującej zdrową żywność i pracowała w banku. Jednocześnie cały czas wynajmowała mieszkanie w D., przyjeżdżała do niego niekiedy sama, a niekiedy z dziećmi, regulowała wszystkie opłaty. (...) powódki wciąż mieszka w W.. Powódka z kolei wraz z dziećmi od kilku lat przebywa na terenie Wielkiej Brytanii, gdzie pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i wynajmuje mieszkanie. Legitymuje się dowodem osobistym wydanym przez prezydenta W.. Córki powódki ukończyły obecnie 20 lat, zaś syn jest niepełnoletni. Powódka przyjeżdża do wynajmowanego w D. lokalu kilka razy do roku. Odwiedza wówczas mieszkającą w tym samym budynku matkę, spotyka się z koleżankami, odbywa wizyty u lekarzy oraz wycieczki turystyczne po okolicy. Wraca w te strony z sentymentem. D. stanowią jej rodzinną miejscowość, w której się wychowała i powódka wyraża wolę, by kiedyś wrócić do tego miejsca i się zestarzeć. W 2022 roku powódka złożyła wniosek o nabycie rzeczonego lokalu na własność. Strona pozwana odmówiła uwzględnienia jej wniosku i doszło do wypowiedzenia jej umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania przez nią w lokalu przez okres powyżej 12 miesięcy.

Podstawą prawną wypowiedzenia umowy był przepis art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2023.725 t.j. z 18.04.2023r.), zgodnie z którym właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez czas dłuższy niż 12 miesięcy.

Tutejszy sad podziela stanowisko Sądu Okręgowego w Lublinie wyrażone w wyroku z 29 stycznia 2020r. (II Ca 950/18, Lex nr 3069924), co do tego, że nie jest uprawnione odwołanie się przy wykładni przepisu art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy do treści art. 25 k.c. Ten ostatni przepis reguluje zagadnienie miejsca zamieszkania osoby fizycznej, którym jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Miejscem zamieszkania osoby fizycznej w znaczeniu określonym przez przepis art. 25 k.c. jest konkretna miejscowość, nie zaś konkretne mieszkanie. W przepisie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów chodzi natomiast o niezamieszkiwanie najemcy w konkretnym mieszkaniu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Przy tym niezamieszkiwanie w lokalu nie może być ograniczone jedynie do wypadku jego porzucenia, czyli jego definitywnego opuszczenia. Sam fakt niezamieszkiwania przez najemcę w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, przy braku przemawiających za tym uzasadnionych powodów, zwłaszcza w związku ze swobodnym wyborem przez najemcę innego miejsca stałego przebywania, stanowi dostateczną podstawę do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu stosunku najmu. O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. A zatem dla stwierdzenia, że dana osoba mieszka w określonym miejscu, konieczne jest ustalenie występowania łącznie dwóch przesłanek: przebywania i zamiaru stałego pobytu. A contrario należy przyjąć, że brak choćby jednego z tych elementów jest równoznaczny z niezamieszkiwaniem. W wyroku z 28 października 1980r. (sygn. akt III CRN 188/80, Lex nr 67) Sąd Najwyższy stwierdził, że stałe zamieszkanie oznacza zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażone przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność danej osoby (tak również w: wyroku z 20 marca 1981 r., II CRN 30/81, Monitor Prawniczy 1994 nr 9 s. 273; wyroku z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSNC 1981 z. 6 poz. 119).

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że powódka prowadzi codzienne życie rodzinnie w Wielkiej Brytanii, gdzie stosunkowo niedawno usamodzielniły się jej córki, a ona nadal mieszka z niepełnoletnim synem. (...) powódki z kolei od 20 lat mieszka nieprzerwanie na terenie W.. Wizyty powódki w D. nie są częste ani regularne, jednak nigdy nie zdarzyło się, aby nie była obecna w mieszkaniu przez okres przekraczający 12 miesięcy. Pomimo tego, w ocenie Sądu, nie można przyjąć, że kawalerka o powierzchni około 27mkw stanowi centrum życiowe powódki mającej troje dzieci i wieloletniego partnera, gdzie ześrodkowane miały by być wszystkie jej interesy majątkowe, a zwłaszcza osobiste. W przeciwnym wypadku należałoby dojść do wniosku, że centrum życiowe powódki przez ostatnie 20 lat znajdowało się w zupełnie innym miejscu niż trojga dzieci, które przez ten czas wychowywała. Dzieci powódki nie wychowywały się ani nie uczyły się w D.. Kawalerka o powierzchni około 27mkw nie odpowiada potrzebom cztero czy pięcioosobowej rodziny. By mówić o zamieszkiwaniu powódki w lokalu w D. należałoby ustalić, że tam koncentrują się jej wszystkie interesy osobiste i majątkowe. Postępowanie dowodowe wykazało, że koncentruje się tam sentymentalna i emocjonalna więź powódki. Powódka z pewnością ma sentyment do rodzinnej miejscowości i ma potrzebę tam wracać. Tym większą, że jest jedynaczką, odwiedza wówczas matkę oraz utrzymuje kontakty towarzyskie. Na pewno jest jej wygodnie przyjeżdżać do własnego lokalu i być niezależną. Jednak nigdy nie mieszkała tu ona z dziećmi ani z partnerem. Powódka powraca do D. w celach rodzinnych, towarzyskich i sentymentalnych. Przy okazji odbywa wizyty u lekarzy, które z pewnością są tańsze aniżeli na terenie Wielkiej Brytanii. Nawet jeżeli planuje wrócić kiedyś na stałe do D. nie ma w tym przedmiocie sprecyzowanego planu. W ocenie Sądu jej przyjazdy do mieszkania w D. nie są związane z zamieszkiwaniem tu, lecz stanowią bywanie i odwiedzanie bliskich. Sąd nie dał też wiary twierdzeniu powódki, jakoby nie wiedziała, że przez trzy lata nie płaciła za gospodarowanie odpadami. Mieszkanie powódka wynajmuje ponad 20 lat. Z pewnością znane są jej warunki płatności i opłat stanowiących składowe czynszu. Powódka sama przy tym przyznała, że korzystała w tym czasie z worków na śmieci swojej mamy, mieszkającej w tym samym budynku. W ocenie Sądu powódka świadomie korzystała przez ten trzyletni okres z dobrodziejstwa niższych opłat czynszowych za mieszkanie, a zmiana treści deklaracji śmieciowej miała miejsce już po powzięciu wiadomości o zamiarze wypowiedzenia jej umowy najmu.

W ocenie Sądu dokonane wypowiedzenie umowy najmu było uzasadnione na dzień jego sporządzenia. Sąd miał tez na względzie zasadę proporcjonalności wymagającą zważenia interesów najemcy oraz obowiązku gminy zapewnienia zaplecza lokalowego dla zaspokajania potrzeb ludności i kolejek osób potrzebujących tego typu lokali.

W konsekwencji orzeczono jak w punkcie I wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepis art. 98 k.p.c., ustanawiającego ogólną zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Powódkę obciążono obowiązkiem zapłaty na rzecz strony pozwanej równowartości poniesionych przez nią kosztów postępowania, na które złożyły się koszty zastępstwa procesowego według stawki wynikającej z § 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokacie.

O tym orzeczono jak w punkcie II wyroku.

ZARZĄDZENIE

1.odnotować,

2.odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi powódki przez PI b/p,

3. kal. 14 dni.