Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kłodzku

POSTANOWIENIE

Dnia 11 czerwca 2013 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Daria Ratymirska

Protokolant : Daria Paliwoda

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2013 roku w Kłodzku

sprawy z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P.

przy udziale (...) S.A. w W.

o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

p o s t a n a w i a:

I. oddalić wniosek;

II. zasądzić od wnioskodawcy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. na rzecz uczestnika (...) S.A. w W. kwotę 257 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I Ns 326/13

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w P. wniosła o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, tj. przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, przysługującego Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w P., dla którego to Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą nr (...), i zasądzenie od uczestnika postępowania (...) S.A. w W. kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że złożony wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie może zostać prawidłowo rozpatrzony, gdyż uczestnik (...) S.A. w W. nie wyraża zgody na przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. Podniosła, że uczestnik nie jest zainteresowany przekształceniem w/w prawa, działając przy tym na niekorzyść samej Wspólnoty, tym bardziej, że jej członkowie - wnioskodawcy, są w pełni zainteresowani przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, dające im na przyszłość stabilizację i pewność w zakresie prawa własności lokalu mieszkalnego, jak też gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Prawo własności gruntu zagwarantuje także wnioskodawcom pewność obrotu gospodarczego w zakresie ich lokalu, jak też wpłynie w sposób znaczący na zwiększenie wartości lokali mieszkalnych. Wskazała, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu, przysługującego Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. przekracza zakres zwykłego zarządu wspólną nieruchomością, dlatego też wnioskodawca jest zmuszony wystąpić z wnioskiem do sądu o wydanie zgody, gdyż do przekształcenia prawa niezbędna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Uczestnik (...). w W.wniósł o oddalenie wniosku i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności występują współuczestnicy wieczyści, a więc to jedynie oni mogą ustanowić swojego pełnomocnika albo pełnomocników, gdyż wspólnota mieszkaniowa, nie mogąc być stroną takiego postępowania, nie może udzielić pełnomocnictwa do działania w imieniu członków wspólnoty. Tymczasem w niniejszej sprawie to zarząd wspólnoty udzielił pełnomocnikowi umocowania, nie zaś współużytkownicy wieczyści. Podniósł dalej, że, jako członka Wspólnoty, wskazano K. J., która zmarła przed złożeniem wniosku, oraz M. K., która nie jest właścicielem lokalu nr (...)- z odpis z księgi wieczystej (...)wynika, że właścicielami tego lokalu, a więc i współużytkownikami wieczystymi gruntu, są Z.i Z. T.. Wskazał ponadto, że gdyby uznać, że wniosek złożyły osoby podpisane pod umocowaniem dla pełnomocnika procesowego, to po pierwsze warunkiem ważności takiej czynności jest posiadanie zgody swoich współmałżonków na tę czynność, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym, a po drugie suma posiadanych przez nich udziałów jest mniejsza niż połowa, gdyż posiadają oni łącznie (...)udziałów na (...). Niezależnie od tego, uczestnika wskazał, że brak zgody na przekształcenie współużytkowania wieczystego we współwłasność ma uzasadnienie biznesowe, gdyż spowoduje wyłącznie konieczność poniesienia kosztów, co oznacza długi okres zwrotu opłaty za przekształcenie, tymczasem zmiana w stanie prawnym nieruchomości gruntowej nie ma wpływu na funkcjonowanie lokalu posiadanego przez uczestnika.

Sąd zważył:

Oddalając wniosek Wspólnoty, Sąd podzielił stanowisko uczestnika postępowania (...) S.A.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U.2012.83), w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem, że z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio (ust. 2).

Zasady zarządu nieruchomością wspólną właścicieli wyodrębnionych lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.00.80.903 ze zm.). Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową; wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy). Wspólnota mieszkaniowa ma za zadanie zarządzać w imieniu właścicieli nieruchomością wspólną. Wspólnota nie nabywa praw majątkowych dla siebie, lecz do majątku wspólnego właścicieli lokali (por. uchwała SN z dnia 24 listopada 2006 r., (...)oraz glosa S. Rudnickiego do postanowienia SN z dnia 10 grudnia 2004 r., (...)). Stąd, wspólnota mieszkaniowa nie jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości wspólnej, znajduje się ona we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności (tak: Radosław Skwarło "Komentarz do ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości", LEX/el., 2007, stan prawny: 2007-06-01). Treść art. 2 ustawy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przesądza, że do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną. W braku wniosku wszystkich właścicieli lokali jedyną drogą jest sięgnięcie po rozstrzygnięcie sądu powszechnego w trybie art. 199 k.c. Uchwała właścicieli lokali - członków wspólnoty mieszkaniowej - nie zastąpi braku zgody niektórych współużytkowników wieczystych (tak: Radosław Skwarło "Komentarz do ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości", LEX/el., 2007, stan prawny: 2007-06-01).

Przepis art. 199 k.c. stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Analogicznie, z wnioskiem do sądu muszą więc wystąpić współużytkownicy wieczyści, dysponujący co najmniej połową udziałów w tym prawie. Nie ma możliwości rozstrzygania przez sąd, jeżeli przekształcenia domagają się współużytkownicy, dysponujący mniej niż połową udziałów w prawie użytkowania wieczystego. Z wnioskiem do sądu o zezwolenie na przekształcenie nie może zarazem wystąpić wspólnota mieszkaniowa.

W postępowaniu w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stronami są wszyscy współużytkownicy wieczyści, którzy są jednocześnie członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego stroną takiego postępowania nie jest już wspólnota mieszkaniowa, każdy jej członek występuje w tym postępowaniu samodzielnie. Wspólnota mieszkaniowa nie ma interesu prawnego w tym postępowaniu, nie może też reprezentować interesów swoich członków, które mogą być rozbieżne.

W rozpoznawanej sprawie, wniosek został złożony przez pełnomocnika, który miał umocowanie jedynie trzech użytkowników wieczystych: G. I., T. B. i L. G., których udziały w prawie użytkowania wieczystego nie wynosiły co najmniej połowy. Nie ma tu zastosowania art. 24 ustawy o własności lokali, zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie miał legitymacji do wystąpienia z wnioskiem. Zaś pełnomocnik procesowy, ustanowiony w sprawie, nie został upoważniony przez współużytkowników wieczystych, dysponujących co najmniej połową udziałów w tym prawie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono, jak w pkt I sentencji postanowienia.

Orzeczenie w opkt II oparto na przepisie art. 520§2 kpc. W skład kosztów postępowania, które wnioskodawca powinien zwrócić uczestnikowi (...) S.A., wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym (240 zł - § 7 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu [Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.]) i opłatka skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).